蓝光嘉宝物业管理课件[ 1 ].pptVIP

物业经营策划与市场策略;蓝光·嘉宝情况介绍;蓝光·嘉宝情况介绍;蓝光·嘉宝情况介绍;蓝光·嘉宝情况介绍;交流内容;第一部分：为什么要做物业经营？;一、物业类型的变化带来物业服务产品的变化;二、质价纷争，物业服务企业新利润增长点：物业经营;三、企业盈利能力将成为物业服务企业的核心竞争力;四、面对激烈的竞争，做好物业运营保证稳定现金流;电站;物业经营，构建物业服务企业新商业模式;第二部分：可以做哪些物业经营？;一、系统清理物业类别，寻找物业运营的价值点;二、客户导向的产品细分，构建物业运营多元产品体系 ;三、整合资源搭建运营平台，推动物业运营;四、物业全程整体运营，促进资产运营价值最大化 ;一;居民消费选择： ——82.9%的人会选择在社区店购物 ——13.1%的人选择在传统中心商圈消费 业态定位调查： ——43%的人期望社区内能有超市，综合超市 ——21%的人期望有餐饮店 ——16%的人希望出门能逛百货公司 ——32%的人希望购买到食品 ——29%的人希望买到日用品 ; 成都社区商圈分布情况：;一个 商业中心;随着城市结构功能调整、布局、住宅小区外移、城市空心化、小区成片开发规划的商业配套已突破传统意义上“底商”概念，商业业态多样化、规模化、集中化、商圈半径扩大等特点使我们在规划、运作社区商业一定要站在商业高度，以国际化视野、创新思维打造规模化的社区商业，形成亮点，实现经营溢价。 ;零售商业基础知识;我国现有的商业业态主要有： 百货店、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心（shopping?mall）以及便利店、折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。;业种分类;影响零售商业的因素： ;零售要素组合： ;我国零售业近年来发展趋势： ;商圈可分三个层次: 核心商圈；次级商圈；边缘商圈。 ①核心商圈—最接近店铺的区域。 ——小型商铺0.8公里之内，10分钟距离。 ——大型商铺5公里之内，20分钟距离。 ——核心商圈顾客占50%—70%（人数相对固定） ②次级商圈 ——小型商铺1.5公里之内，步行20分钟距离。 ——大型商铺次级商圈8公里之内，无论使用何种交???工具，顾客来店不超过40分钟。 ——次级商圈顾客占15%—25%（人数相对固定）;商圈分析：是指经营者对商圈的构成情况、特点、范围以及影响规模变化等因素进行实地调查和分析为选择店址、指定调整经营策略提供重要依据。 商圈的确定： ⑴店铺经营特色 ⑵店铺经营规模 ⑶经营商品的种类：日用品商圈小，耐用品商圈大 ⑷竞争店铺位置 ⑸顾客流动性 ⑹交通地理条件 ⑺促销手段; 商业项目位置选择的地域原则： ⑴商业活动频度高的地区，对于 提高销售额十分有利； ⑵人口密度高地区； ⑶客流量大地区； ⑷交通便利的地区； ⑸接近集聚地； ⑹同类高密集聚地。 ;不宜做店的地域：;卖场设计内容：;楼层;通道设计：;货柜的设计：;照明的设计：;音响的设计： ——卖场播放音乐目的是为了减弱噪音，提高顾客的购买情绪和售货人员工作效率。因此播放音乐的时间和内容要精心安排。 ——不同时段应播放不同音乐和广告。一般在刚开始营业时，应先播放几分钟幽雅恬静的音乐，再播放振奋精神的音乐。播放具体内容视卖场经营商品及卖场风格来决定。 色彩设计： ——卖场色彩安排是指对墙壁、地板、天棚、陈列工具和商品之间的色彩搭配，做到既不单调又不过于花哨。 气味及空气质量控制： ——卖场气味也对顾客购物产生影响，依据卖场和商品的特点，通过花草盆景或人造香味来控制调节。 ——应通过中央空调系保持空气的温度和湿度。;社区商业物业定义： ;社区商业形态： ;社区商业经营同其他零售商业一样，时空上经历4个阶段：;商业定位： ——商业定位是商业规划和经营的前提，是商业项目策划的开始。它决定和影响着项目的规划设计、物业需求、品牌招商，经营管理、商品定价、服务管理、促销策略、开源推广等诸多方面，是商业项目运作之前提和保障。 ——商业定位是一个全面综合的过程，它涵盖了企业的目标市场定位、业态定位、功能定位、经营定位、招商策略定位、营销策略定位、企业开源定位等。这些定位相互关联，互相作用，互相影响，互为促进。; 1、背景描述： 从当地经济及商业零售业的发展趋势、本项目的外部环境分析「社会人口、地区经济、文化及消费特征、竞争及政府约束等」为规划制作出清晰背景描述。 2、SWOT分析： 从商业地产的角度分析，项目优势（S）、劣势（W）、机会（O）、威胁（T）分析，勾列出本项目的商业现状和战略定位。 3、区域商业竞争分析 4、有效辐射范围及消费模式分析 5、商业租金分析（项目返租回报分析） 6、商业规划内容： 在项目定位的前提下，进行卖场布局，人流、物流、车流动线分析，业态组合规划、业态配比，租金及