201204石家庄祥云国际营销策划方案140页.ppt

同样的产品 超市里的可乐 快餐店里的可乐 酒吧里的可乐 沙漠里的可乐 不同的价格 4.5元 1.5升 7元 一杯 25元 一听 无价。。。 分装体现价值 环境提升价值 增加附加值 散装可乐 听装可乐 瓶装可乐 酒吧“可乐”，小众环境，中高价格； 超市“可乐” ，大众化环境，低价格； 会所“可乐”，一站式环境，高价格； music 加冰可乐 祥云国际的商铺 20-2000平米 联邦10年返租 北国集团运营管理 威尼斯水城、主题公园…… 价值 同类属性产品 品牌地产安全投资 运营产生价值 无价。。。 品牌产生价值 独一无二的环境产生价值 品牌运营管理产生的价值 安全投资 10年返租 空中花园开发商联邦地产 3公里长的威尼斯水城 15万平米吃遍中国； 10万平米主题公园 管理典范 全球最大的天幕 可乐的故事给予祥云国际项目的启示： 任何一个产品都有它原有的价值，如何要实现更高的价格或投资回报，就不能孤立的去看待它，需要通过包装、植入附加值等众多要素去实现机制最大化。这就是祥云国际集文化、旅游、购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的的价值 超市可乐 实现物品本身的价值 酒吧可乐 漂亮的服务生、精致的装修、良好的氛围实现产品溢价 沙漠可乐 稀缺性使其无价 麦当劳可乐 通过分装加入冰等方式提升产品附加值 通过跳出、超越、借势造势和市场营销的推力和拉力 ——确定项目营销推广策略 四个跳出看区域 四个超越看项目 借势造势塑形象 推力拉力赢天下 营销 推广 跳出河北省 跳出南二环 跳出位置 跳出石家庄 1.四个“跳出”看区域 如果单纯从地块位置来说，祥云国际南二环外，没有任何地段竞争力； 祥云国际打造的复合型文化旅游和商业地产，当之无愧的全球旅游和商业的杰作，石家庄作为三项城市很难支撑如此巨大商业消费，项目出现必定跳出石家庄。 河北作为周边几个省及直辖市中处于经济相对偏低省份，打造的项目又是全国独一无二的，跳出省会，但是承当河北省未来经济重要的增长级。 如果就从南二环或新火车站商圈看区域，根本不足以支撑如此巨量的商业项目； 超越了文化旅游主题公园 超越产品 超越商圈 超越了商业购物中心 2.四个“超越” 项目现在商圈为零，未来商圈也不如北国和东购，但是自身打造的商圈超越了北国和东购商圈。 不是餐饮街、不是购物中心……15万平米餐饮街和32万平米商业街，整合了“吃遍中国和购遍全球”，超越了商业本身价值 全国最大的室内主题公园；融合了威尼斯水城商业街的主题公园；融合了吃遍中国主题公园。满足“吃、住、行、游、娱、购”超越旅游和商业一切概念公园。 祥云国际产品是在威尼斯水城上产品、主题公园边的产品、甜蜜湖畔的产品、欧陆风情与中国文化华洋杂处的产品； 3、项目销售过程中面临的问题 问题1： ——项目如何脱颖而出，建立自身的市场影响力？ 问题2： ——占石家庄市场商业物业50%销售量如何实现？ 问题3： ——地下商业如何破局？ * 报告思维导图 目标解析 项目分析 宏观分析 问题界定 营销战略 推售策略 案例借鉴 策略体系 价格策略 营销推广策略 推广主题 媒介策略 客户分析 竞争分析 * 案例选取标准 案例借鉴 位于城市中心区或区域中心区 150万㎡以上超级大盘 文化地产、旅游地产和商业地产的结合 在价格和销售速度上都实现突破 通过综合比较发现：万达武汉中央文化区项目与本项目有着天然的相似性，对本项目有较大的借鉴意义。 * 武汉中央文化区基本概况 宣传总规模 340万 摘牌总建面 260万 文化旅游：20万 商业：24万 酒店：16万 写字楼：45万 住宅：155万 配套：3万 其他：77万（地下部分） 项目位于武昌区东湖和沙湖之间，总规划区域约1.8平方公里，总建筑面积约340万平方米，号称纯文化投资达80亿元，总投资500亿，是万达集团目前投资额最大、“以文化为核心、兼具旅游、商业、商务、居住功能”为一体的世界级文化旅游目的地。 * 内环核心 快速通道 地铁出口 旧改城区 两湖连通工程 武昌总部商务区 土地选择——地段+规模+符合城市发展方向 游艇码头 高尚居住区 高尚居住区 高尚居住区 甲级写字楼 万达广场全国旗舰店 汉街 甲级写字楼 高星级酒店 游艇码头 高星级酒店 持有公建：39万 =汉街8万+酒店9万+酒楼5万+剧院2万+万达广场15万 销售公建：70万 =9栋写字楼46万+汉街4万+金街5万+住宅底商13万+写字楼底商2万 住宅：155万 市政配套：76万 教育2万+电影公园8万及其他66万 产品组合 = 城市名片+万达广场+酒店 + 金街+写字楼+住宅 产品组合—— 15-20% 带动 80-85% 产品组合