建筑物折旧第八章成本法.ppt

2、使用经济耐用年限与有效经过年数为估价依据 维修保养属于正常： 有效经过年数=实际经过年数 维修保养好或经过更新改造：有效经过年数实际经过年数 维修保养差： 有效经过年数实际经过年数 N≠n+t 第七章 成本法 3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 （1）建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计 （2）建筑物的耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧 建3年 经济寿命50年 17年 土地期限70年 第八章 成本法 （3）建筑物的耐用年限长于土地使用权年限时，分几种情况考虑： 住宅按建筑物经济寿命计算； 非住宅按合同约定。 3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 （5）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束，应按建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限计算折旧 经济寿命50年 10年 10年 土地期限50年 经济寿命60年 5年 土地期限50年 5年 第八章 成本法 （4）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束，应按建筑物耐用年限计算折旧 4、注意分类折旧 例8－16：某建筑物的重置价格为300万元，经济寿命为50年，有效经过年数为15年。其中，门窗等损坏的修复费用为5万元；装修的重置价格为65万元，平均寿命为5年，已使用2年；设备的重置价格为100万元，平均寿命为15年，已使用12年，残值率假设均为零。其折旧总额计算如下： 门窗等损坏的折旧额=5万元 装修的折旧额 = =26万元 设备的折旧额 = =80万元 长寿命项目的折旧额 = =39万元 该建筑物的折旧总额=5+26+80+39=150万元 第八章 成本法 题1 （1）土地成本：5000万元 （2）建造成本：4000X8.5×3500=11900（万元） （3）专业人员费用：11900×8%=952（万元） （4）其他费用：460万元 （5）管理费：（5000+11900+952+460）×3.5%=624.82（万元） (6)财务费用 ①土地费用利息：5000[（1+12%/4）3×4－1]=2128.80 ②建造费用、专业人员费用、其他费用、管理费用利息： （11900+952+460+624.82）×[（1+12%/4）（2/2）×4－1] =1749.19（万元） ③融资费用：（2128.80+1749.19）×10%=387.799（万元） ④财务费用总计：2128.80+1749.19+387.799=4265.789（万元） (7)市场推广及销售代理费用 V（0.5%+3.0%+6.5%）=0.1V (8)投资利润 (5000+11900+952+460+624.82)*10% =1893.682(万元) V=5000+11900+952+460+624.82 +4265.789+0.1V+1893.682 V=27884.77(万元) 面积=4000*8.5=34000平方米 单价=27884.77*10000元/34000 =8201元/M2 题2 某写字楼为钢筋混凝土结构，层高5m，建筑面积为10000 ㎡，经济寿命为60年，有效经过年数为8年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为2000元/ ㎡（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%，又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为28万元；装修的重置价格为450万元，平均寿命为10年，已使用3年；设备的重置价格为300万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗15000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为60万元。当地该类房地产的报酬率为