大连市房地产住宅项目调研.ppt

工程—入户门 工程—窗户 * * * * * * 育马场竞品分析报告 软件园开发营销部 2010年3月5日 目录 竞品项目界定 工程类比较分析 配套类比较分析 销售类分析 附录：竞品项目详细信息 竞争区域 项目名称 项目周边 东方圣克拉 宏都峰景 沙河口区 颐和星海 绿城项目 华业玫瑰 幸福e家 宏都筑景 中山区 明秀山庄 卡纳意乡 西岗区 北京公园 甘井子 梧桐路 壹品天城 竞品界定原则 项目所属区域位置 项目面市、推售节奏 主力面积供应区间 客户关注要素 项目竞品界定 星海湾板块 颐和星海 旅顺南路板块 城市中心板块 明秀山庄 卡纳意乡 幸福e家 宏都筑景 育马场项目 东方圣克拉 宏都峰景 深蓝中心 大华庙岭 软件园板块 华业玫瑰东方 竞争主要集中在星海板块，软件园板块以及城市中心板块类似项目。 竞品项目分布 北京公园 梧桐路 壹品天城 工 程 立面（风格，材料，朝向） 建材 面积赠送 车库 园林 项目名称 圣克拉 宏都峰景 深蓝中心 华业玫瑰 幸福e家 宏都筑景 明秀山庄 卡纳意乡 北京公园 立面风格 法式 新古典 现代（推测） 新古典 现代 德式 新古典 托斯卡纳 新古典　 立面材料 4层以下石材，以上真石漆 面砖、涂料 Low-E玻璃、石材 5层以下石材，以上面砖 涂料 面砖，涂料 1-5层为理石，6层以上为面砖 面砖 　岩片真石漆 照片 新古典风格，属于主导型的建筑风格，给人傲然屹立的非凡气势，适合高层建筑。 现代风格讲究造型比例适度、强调外观的明快、简洁，适合写字楼，酒店等。 法式风格外观造型独特，呈现出一种华贵，要求园林的配合度较高，适合大社区项目 德式风格简朴明快，色彩庄重，属于现代简约派。 托斯卡纳适合以庄园、别墅、农舍为代表的田园风格的建筑。 立面风格及材料 育马场本体条件适合采用新古典建筑风格，综合考虑成本与质感，立面或可采用石材与真石漆或面砖结合 项目名称 朝向 反馈 东方圣克拉 南北 宏都峰景 南偏西15° 为了争取更好的采光，客户无抗性 深蓝中心 —— 玫瑰东方 南偏西10° 为了争取更好的采光，客户无抗性 幸福e家 南北 宏都筑景 南偏西5° 客户无抗性 明秀山庄 南北 卡纳意乡 南偏西15° 客户无抗性，无概念 北京公园 南北 梧桐路 南北 壹品天城 建筑朝向 对于建筑朝向南偏西客户并无抗性 项目名称 圣克拉 宏都峰景 深蓝中心 华业玫瑰 幸福e家 宏都筑景 明秀山庄 卡纳意乡 北京公园 大堂材料 理石 面砖、涂料 理石 理石 理石，木质沙发 地砖、涂料 理石 理石 理石地面，铁艺入户门 电梯 未定 上海三菱 未定 上海三菱 帝森克虏伯（德国） 星码 帝森克虏伯（德国） 三菱 通力（台湾） 入户门 未定 国内品牌 未定 国内品牌 步阳防盗门 龙庭 美鑫 钢木复合门 钢木复合门 窗 未定 国内品牌 未定 YKK彩色塑钢窗 断桥铝窗 中旺铝材 断桥铝窗 德国科梅令塑钢窗 新风系统 无 有 中央空调 四极力压通风过滤装置 有 无 无 无 无 中央空调 有 无 无 无 无 无 无 无 无 采暖方式 地热 地热 地热 地热 地热 地热 地热 地热 地热 建材分析 建材方面，客户尤为关注电梯，窗户的质量，建议采用顶级品牌，而新风系统建议不再采用 大堂：理石地面较普通地砖有质感，多为竞品采用。只有宏都的项目采用地砖和涂料来装饰大堂 电梯：帝森、上海三菱、通力电梯价格和质量相当，但轿厢不够豪华，建议采用日立、日本三菱等顶级品牌。 入户门：北京公园的的入户门较高档，价值7000元/扇，材料为钢木复合门。建议入户门选择上注重外观和材质的同时，或可将开门方式同时考虑。 窗：品牌不一，建议采用隔音效果好，质量好，多种开启方式的窗户 新风系统：竞品中使用新风系统的不多，只有峰景和福源使用，使用率很低，而更高档的项目采用中央空调。建议育马场项目放弃新风系统，或可考虑使用中央空调； 采暖方式：地热 项目名称 赠送面积占比 赠送形式 育马场 有 东方圣克拉 无 宏都峰景 最高达10% 镂空设计 深蓝中心 无 玫瑰东方 11%-16% 镂空设计 幸福e家 7% 入户花园赠送，算一半面积 宏都筑景 无 明秀山庄 最高达24% 半封闭阳台形式赠送（3/4赠送，1/4报批） 卡纳意乡 无 北京公园 最高达13% 半封闭阳台形式赠送（3/4赠送，1/4报批） 奇偶阳台形式赠送 实现报批方式 1、报批时图纸未显示赠送面积部分，按镂空处理（报批和施工是两幅图纸）； 业主关系处理办法 1、签定补充协议：赠送部分是客户委托第三方后期改造； 2、签定确认函：后期改造后赠送