老余杭某房地产项目市场研究及产品优化建议报告汇编.ppt

总销额20.45亿元（不计持有商业租金收益），税前利润率38.88%，税后利润率29.16%。 利润表 税前利润额 　 销售额-项目总成本 79536.93 所得税 25% 税前利润×25% 19884.23 税后利润额 　 税前利润-所得税 59652.70 税前销售利润率 　 税前利润额/销售收入 38.88% 税后销售利润率 　 税后利润额/销售收入 29.16% 经济测算 　建筑面积（㎡） 销售均价（元/㎡）　 计算公式　 合计（万元） 商品住宅 139309 12000 建筑面积×平均售价 167170.80 商铺 13865.98 18000 建筑面积×平均售价 24958.76 车位(个) 1381 90000 车位数×销售单价 12429.00 总销售额 204558.56 备注：持有的4000㎡的超市和餐饮主力店租金收益未计入总收益中，故实际收益额将略高于现有总收益。 保守估计项目年增值幅度为10%，则项目售价=10888*（1+10%）≈12000元/㎡ 销售价格预估 28.71% 10.00% 15.99% 07-10年余杭镇成交均价年平均增长幅度为18%左右； 其中2010年整个板块成交均价为8857元/㎡。 10888元/㎡ 同城印象；2010年项目整体成交均价为10888元/㎡。 由于项目整体定位绝对高于同城印象档次，均价基数可以此项目价格作为参照。 建设总投资102956万元 经济测算 分部分项工程 工程量（㎡） 单价（元/㎡） 计算公式 合计（万元） 工程费用 　 　 地上建筑+地下建筑+室外工程　 57185.18 建安工程 226862.4 　 53687.66 地上建筑 160541.4 　 　 33791.36 住宅 139309 2100 建筑面积×单方造价 29254.89 商铺 17865.98 2200 建筑面积×单方造价 3930.52 配套用房 1526.42 1800 建筑面积×单方造价 274.76 架空层 1840 1800 建筑面积×单方造价 331.20 地下建筑 66321 　 　 19896.30 地下车库 66321 3000 建筑面积×单方造价 19896.30 室外工程 　 　 　 3497.52 室外市政工程 69001 200 占地面积×单方造价 1380.02 绿化 21804.316 180 绿地面积×单方造价 392.48 道路、广场 69001 250 占地面积×单方造价 1725.03 土地成本 　 　 地价款+契税+拆迁安置费用　 42402.16 地价款 158701.4 2594 楼面价×可建面积 41167.14 契税 　 3% 地价款×3% 1235.01 拆迁安置费用 　 　 　 0.00 前期费用 160541.4 100 含设计勘察费、施工监理费、环评费等 1605.41 预备费 　 3% 除土地成本之外的3% 1763.72 建设总投资 　 　 工程费用+土地成本+前期费用+预备费 102956.47 开发总成本124768万元 子项 计算基数 计算系数 计算公式 合计（万元） 建设总投资 　 　 工程费用+土地成本+前期费用+预备费 102956.47 管理费 　 2.50% （总投资-预备费）×2.5% 2529.82 流动资金 　 2.00% 销售额×2% 4091.17 销售费用 　 　 　 4091.17 营销费用 205762.76 2.00% 销售额×2% 4115.26 销售税费 　 　 　 11353.00 营业税及附加 205762.76 5.55% 销售额×5.55% 11353.00 项目总成本 　 　 建设总投资+管理费+流动资金+销售费用+销售税费 125021.64 经济测算 * 文一西路 宝林路 宝林路 环城西路 禹航路 联兴路 凤凰山路 山园西路 凤新路 安乐路 宝塔山 通济路 余彭路 苕溪 城南路 新桥路 南渠街 2 太炎路 1 3 4 余杭区第二人民医院 （规划扩建为余杭组团急救分中心） 文体、医疗配套 现有配套 规划配套 1 2 3 4 5 6 7 8 1 余杭青年活动中心 2 新华书店 3 文化宫 4 余杭区第二人民医院 1 余杭镇社区卫生服务中心 2 金星医院 3 余杭镇中社区卫生服务中心 4 仓前镇西体育活动中心 5 余杭镇体育活动中心 6 余杭镇中文化活动中心 7 余杭镇电影院 8 余杭镇北体育活动中心 宝林路 宝林路 环城西路 联兴路 凤凰山路 山园西路 凤新路 安乐路 宝塔山 通济路 余彭路 苕溪 城南路 新桥路 南渠街 太炎路 4 5 4 3 1 教育配套 现有学校 规划学校 1 太炎小学城南校区 2 余杭镇第二小学 3