房地产估价理论与方法-第9章-假设开发法应用.pptxVIP

;一、假设开发法的含义（熟悉） 假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是将预测的估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和应得利润来求取估价对象的价值的方法。 假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的未来收益(具体为开发完成后的价值减去开发建设的必要支出和应得利润后的余额)为导向来求取房地产的价值。 ;二、假设开发法的理论依据（熟悉）;三、假设开发法适用的估价对象（掌握）;四、假设开发法估价需要具备的条件（掌握）;五、假设开发估价的操作步骤（熟悉）;调查待开发房地产的状况;　第二节　假设开发法的基本公式（掌握）;7种开发方式有：;二、按估价对象和开发完成后的房地产细化的公式 ;2.求毛地价值的公式 （1）适用于在毛地上进行房屋建设的公式： 毛地价值＝开发完成后的房地产价值－取得毛地应的税费－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润 （2）适用于将毛地开发成熟地的公式： 毛地价值＝开发完成后的熟地价值－取得毛地应的税费－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润;3.求熟地价值的公式 熟地价值＝开发完成后的房地产价值－取得熟地的税费－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润;（二）求在建工程价值的公式（适用于将在建工程续建成房屋） 在建工程价值＝续建完成后的房地产价值－取得在建工程的税费－续建成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－续建利润;（三）求旧房价值的公式 旧房价值＝装修改造完成后的房地产价值－取得旧房的税费－装饰装修改造或改变用途的成本－管理费用－投资利息－ 销售费用－销售税费－装饰装修改造利润;第三节 动态分析法和静态分析法;二、动态分析法与静态分析法的区别（掌握）;(2)传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，不考虑预售及延迟销售;而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，要将它们折算到折算到估价时点上，然后再相加减。 (3)在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。;三、动态分析法和静态分析法的优缺点（熟悉）;第四节 假设开发法的估价前提（掌握）;第五节 最佳开发经营方式的选取（熟悉）;第六节　假设开发法计算中各项的求取（掌握） ;二、开发完成后的房地产价值;三、后续开发的必要支出和应得利润; 投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要预测 （1）计息的项目应计息的项目包括： ①未知、需要求取的待开发房地产的价值; ②取得待开发房地产的税费; ③后续开发成本、管理费用、销售费用。 销售税费和开发利润不计息。 ;（2）计息期的长短。 一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点，终点通常是开发期结束的时点。 一般不考虑预售和延迟销售的情况。 未知、需要求取的待开发房地产的价值一般是在估价时点时一次性付清。 其他项目在一段时间内连续发生，通常认为是均匀发生的。 ;（3）计息的方式。有单利计息和复利计息两种。 （4）利率的高低。选用不同的利率，应选用相对应的计息方式，反过来，选用下同的计息方式，应选用相对应的利率，不能混淆。 （5）计息周期。 计息周期是计算利息的单位时间。计息周期可以是、半年、季、月、周或天等，但通常为年。 （6）应考虑不同情况下采用名义利率、周期利率和实际利利率。;开发利润;利润率名称;四、折现率; 第七节　假设开发法的总结和运用举例;历年真题;27．在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（　B　）。A．取得待开发房地产的时间 B．开发期间的某个时间C．开发完成后的时间 D．开发完成之后的某个时间28．现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/㎡，其中主体工程900元/㎡，安装及装饰装修工程费为600元/㎡。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（　B　）元/㎡。A．486．52 B．521．74 C．559．50 D．1398．76;12．在假设开发法中，开发完成后的价值是指开发完成后的房地产状况所对应的价值，开