世联2010年2月深圳后海汉森项目定位报告与.....pptVIP

;背景1:未来2-3年豪宅格局: ——关内豪宅在后海集中供应，后海将成为深圳关内高成熟度的豪宅集中区。 2011—2012，受到关内土地供应稀缺的影响，关内豪宅供应呈现边缘化及散点式供应。;背景2：2011年关内豪宅存量基本消化完毕，无新盘供应，豪宅供应断档，后海供应也极度稀少;背景3：;用地面积:25204.48㎡ 总建面积：100818㎡ 住宅建面：92368 ㎡ 商业面积：8000平米 容积率: 4.0 覆盖率：45% 90/90限制 100米/70m限高;;项目初判;本项目发展目标： ——后海湾最经久典藏的项目 本项目占位： ——深圳一线城市豪宅;本次报告需要解决的几个问题 汉森后海项目产品应该做多大？ 产品定位下规划实现？ 汉森后海项目如何实现差异化的价值突破？;汉森后海项目产品应该做多大？;GDP增速呈V型反弹;房地产现状政策限制因素;中央经济工作会议明确：保持宏观经济的连续性和稳定性。促进房地产健康发展，同时将抑制投机性购房;;;;11年1月18日上调银行准备金率0.5个百分点…… 国务院明确二套房贷款首付不低于40% …… 央行上调3月期央票发行利率…… 国务院常务会议四点措施…… 国内经济：出口形势好转，通胀苗头出现…… 国内经济：复苏正在进行时……;如何才能有效控制风险？;后海湾供应特征：以130-180平米为主，其中三房（可改4房）面积集中段在130-145平米，四房面积集中段在160-180平米。;后海湾市场发展阶段：经历了启动期、高速成长期、拐点期三个阶段。;户型;启动期销售特征——案例2:皇庭港湾;第二批;高速成长期销售特征——案例2:宝能太古城;A座;;后海湾客户类型：;汉森后海项目的目标客户在哪，他们需要什么样的产品？;后海湾、科技园、蛇口 华侨城、香蜜湖、罗湖、香港等;预计汉森后海项目目标客户来源： 周边片区+ 传统豪宅片区换房客为主;后海大道;区域;面积（㎡）;区域;1：周边换房客户来源：后海、南山中心区等 目前居住的主力面积：100-130平米3房，130-160平米4房;针对本项目的产品定位，项目组对近期的世联高端项目的成交客户进行针对性的深访。访谈工作历时1个月，共采访客户43批次，试图对高端客户所需的各个功能区间排布还原，测算其所需的实用面积。;目标客户居住功能需求特点总结提炼; “我是因为马上要生女儿了，算起来房间真的不够，现在我的父母都住在书房里面，所以想换个四房。一个主卧，两个小孩各一间，一个客房，再加1个工人房。”——十五峯成交客户，唐小姐 “如果是180的面积，肯定要做到4房，不过我觉得有能力的话，肯定会给父母单独买一所房子，毕竟两代人有很多地方不一样。”——波托菲诺成交客户，华先生 “我们一家3口人，但现在就我一个人住在这里。”“我宁可少一个房间，也不要每个房间尺度都那么小。” ——博海名苑成交客户，李小姐 “我觉得卓越维港的户型很不错，还有翠湖天地170平米的2房1厅，也很不错。”——幸福里成交客户，潘先生;“我现在有一个主卧带书房，另外给两个女儿每人一间，再加一间客房，房间数量已经够了。” ——红树湾成交客户，黄小姐 “我们一家7口人，5个房间已经够用了。我不会在客厅上门搭面积，楼上再做一个厅没有意义。也不会把客厅阳台往外括，因为厅已经够用了。”——红树湾成交客户，廖先生 “房间不用太多，但每个房间不能太小，200平米4房够了，客厅和主卧要大。”——十五峯成交客户，黄先生 “我们一家7口人，现在是4+1个房（工人房）。已经够用了。我的孩子和我一起住在主卧，我岳父岳母住一间，还有两间富余。” ——天麓成交客户，陈先生;首要关注1:关于客厅和餐厅功能需求的客户语录;“开间要大，一定要看景观，我对客厅景观要求很严格。客厅前一定要设置入户花园或者玄关，我不喜欢在客厅能看到鞋子啊什么的，需要有个缓冲。” “餐厅与客厅要错开，餐厅会摆8个椅子的圆桌，1.5米台面宽。” ——澳城成交客户，林小姐 “餐厅要吧台，我可以放酒、咖啡、饮料、水果什么的。在吧台倒水喝也很方便。我现在的酒就放在书房的书柜里。”——波托菲诺成交客户，莫先生 “我认为还是根据面积来设计户型，如果很大面积，当然可以把房间做得很大，但是客厅、主卧是一定要大，客厅是给人的第一印象，而主卧就是一种享受，要设计舒适。” ——星河丹堤成交客户，高小姐 “客厅一定要有景观，那会使人舒心，像我看过的红树湾样板房的很不错，很大的开间，看高尔夫和海景”——星河丹堤成交客户，黄先生;基于客户深访的功能需求面积模拟测算——客厅;客户功能需求：能同时满足约8人同时就餐。 客户功能用途语录： “餐厅与客厅要错开，餐厅会摆8个椅子的圆桌，1.5米台面宽。” “我家有5口人，餐厅不要太拥挤了，除了家里人之外偶尔有客人来也要够坐。”