第九章 房地产宏观调控概要1.pptVIP

第一节 房地产经济与国民经济周期 一、房地产经济周期 房地产业在实际经济运行中存在着较为明显的周期波动现象。房地产经济周期可以分为两个过程，即扩张过程和收缩过程。在这两个过程中又可分为四个阶段：复苏与增长阶段、繁荣阶段、危机与衰退阶段和萧条阶段。前两个阶段构成了房地产扩张过程，后两个阶段构成了房地产收缩过程。当扩张过程转为收缩过程时，房地产经济达到繁荣阶段的最高点，即波峰；当收缩过程转为扩张阶段过程时，房地产经济达到萧条阶段的最低点，即谷地。 房地产经济周期中四个阶段的特点： 1、复苏与增长阶段 在房地产周期波动过程中，承继萧条(波谷)而出现的复苏与增长阶段，一般会经历较长的时间。 2、繁荣阶段 继复苏与增长阶段后，房地产周期波动便进入持续时间相对较短的繁荣阶段，并达到周期循环的波峰。 3、危机与衰退阶段 当房地产价格高涨到把真正的用家排斥在市场之外，而仅靠投机资金支撑时，房地产周期也由盛转衰，预示着危机与衰退阶段的到来。 4、萧条阶段 经过急速而痛苦的危机和衰退之后，房地产周期便进入了持续时间相对较长的萧条阶段。 二、房地产经济周期的影响因素 影响我国房地产周期波动的因素，可以从宏观经济环境、投资因素、消费因素、政策因素、人口因素等角度进行考虑。 1．宏观经济环境 2．投资因素 3．消费因素 4．政策因素 三、房地产经济周期与国民经济周期的关系 房地产业的发展轨迹是“国家有形之手”与“市场无形之手”较力的结果，也是宏观经济运行态势与房地产内在发展规律融合的结果。中国的房地产发展周期更加复杂，因为国家的行政干预力量较大且比较频繁，房地产业在我国的发展尚处于初级阶段，行业发展的周期性规律尚未完全显示，但是可以看到的是房地产发展周期与宏观经济同波幅摇摆。 第二节 房地产经济宏观调控的基本原理 一、房地产经济宏观调控的涵义 房地产行业作为国民经济的重要组成部分，其发展一直受到国家的高度关注和调节，对房地产经济的调节也构成了国家经济宏观调控的重要组成部分。 二、房地产经济宏观调控的目标 房地产行业作为国民经济的重要组成部分，其发展一直受到国家的高度关注和调节，对房地产经济的调节也构成了国家经济宏观调控的重要组成部分。 调控目标： 1）调节供求关系，实现房地产经济总量的基本平衡 2）优化房地产业结构，提高资源配置效率 3）房地产价格合理化，保持房价的基本稳定 4）确保房地产业持续稳定健康发展，更好地满足生产建设和居民生活消费的需要 三、房地产经济宏观调控的重要政策手段 产业政策一般包括政策目标和政策手段两个方面。房地产产业政为了实现房地产经济宏观调控的目标，政府必须运用适当的政策手段进行有效的调节和控制。 （一）房地产产业政策 通常所讲的产业政策，是指政府在某一时期为了实现本国社会经济增长和各产业之间的协调发展目标，所采取的产业调整政策措施。 1.房地产产业政策的目标 （1）房地产业发展水平目标。 （2）房地产内部结构协调目标。 （3）房地产业效益目标。 2.房地产产业政策的实施手段 （1）间接的经济调节手段。 （2）信息引导手段。 （3）直接的行政控制手段。 （二）房地产经济宏观调控中的货币政策 运用货币政策对房地产经济实施宏观调控，核心是控制投入到房地产业上的货币供应量，主要体现在以下三方面：一是控制货币投放量，以保证货币供应适应房地产业发展的需要；二是控制房地产业的投资规模，使房地产市场供给量与需求量达到动态平衡；三是控制房地产信贷总规模，使之既能满足房地产开发经营和支持居民购房的资金需求，又能防止过度膨胀，确保信贷平衡。 1.货币政策的主要工具 （1）利率政策。 （2）公开市场业务。 （3）法定存款准备金率。 （4）再贴现率。 （三）房地产经济宏观调控中的财政政策 财政政策，就是政府运用财政收支的各种工具，通过调节国民收入分配、再分配的方向和规模，以达到经济总量平衡和结构平衡目的的政策手段。在宏观调控中，财政政策具有最直接、最有效的作用。对房地产经济的宏观调控，财政政策也同样起着十分重要的作用。