滦海·博志稳健投资房地产基金-130824.ppt

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滦海·博志稳健投资房地产基金-130824

;;1.5亿元;;唐山大恒地产;收益较高: 基金有限合伙人年化预期收益 15%。在较高的安全边际下,投资人财富得到可观的增值。 风险可控: 基金财产(投资人的出资、基金的投资、收益的分配等)由银行托管,确保基金财产按合伙协议约定运用。 投资信托产品,风险控制措施完善。 信托计划所投项目开发商为区域龙头,项目成本优势明显、可预见现金流充沛;唐山博志地产是唐山市土地储备最为丰富的地产公司;实际控制人姜涛; 2012年11月份,华润信托发行了总额 57 亿的信托计划对博志地产“世纪龙庭”、“世纪学庭”和“世纪御庭”三个成熟土地储备项目进行了融资支持(总授信额度 200亿元); 目前上述项目已经陆续开盘,销售异常火爆; 现在百瑞信托发行11.5亿规模信托计划支持博志地产第四个类似项目“世纪瑞庭”。;;万科、华润、中国水电、中房等项目2010年拿地楼板价已在1,500元/平方米以上,“世纪瑞庭”项目按照地上可销售面积楼面地价为1,185元/平方米(不含契税),相对市场价格,具有约 25%的成本优势。 “世纪瑞庭”项目总投资预计为 38.79亿元,按照地上可售面积折算,住宅单位成本仅 4,772元/平方米(按项目平均毛利率折算);项目预计实现销售收入 52.83 亿元,其中,住宅部分可实现销售收入 30 亿元,住宅销售均价 6,500元/平方米。若考虑土地出让金返还后对项目的现金流安全垫作用,即项目投资 30.88亿元,其中住宅单方成本仅 3,800元/平方米。 项目可实现净利润 7.4亿元,销售利润率 19%,内部报酬率 45%。 敏感性分析:在建安成本和销售价格发生变化情况下,项目可以承受建安成本上升 15%和销售价格下跌 15%,仍能够实现盈利。;2012年,唐山中心城区(包括路北、路南、高新)全年成交商品住宅 185万平米,比上年增长6%,月均成交 15.4万平方米。在房地产调控环境下,唐山市的成交量比较稳定,这有赖于唐山未实行限购政策。唐山中心城区成交均价 6,772元/平方米,较 2011年全市的 6,536元/平方米的均价上涨 3.6%。整体看,唐山中心城区商品住宅量、价稳定。 高新区发展已经很成熟,配套完善,基本无新增土地可以???应,对房价形成有力支撑。 由于高新区目前可挂牌的土地均在由博志公司控制下,世纪瑞庭项目以及博志公司同在高新区开发的世纪龙庭、世纪学庭项目推出后将垄断市场定价权,竞争压力较小,可以更为从容的选择推盘策略,以获得更高的投资回报。 世纪瑞庭项目以中小户型产品为主,定价也较合理,未来销售前景看好。;5#地15万平方米:现房状态;本融资实质为过桥资金,政府返还的 7.9亿元完全覆盖了信托计划 5.5亿元优先级本息,银行开发贷款、项目销售收入更使项目现金流充足,增强了项目公司还款能力。项目成本优势显著,掌握市场定价权,且已经处于可售阶段,规避了绝大多数房地产投资风险; 本次融资现金流可控,只需监控将资金划入政府土地帐户,即可保证公司获取土地证,政府返还款亦可划入监管帐户; 博志与滦海已有合作基础,前次通过华润融资即由滦海团队担当财务顾问,目前滦海之关联企业达融投资亦被聘为华润信托顾问对博志其他三个项目进行财务监管。 综上:本项目风险可控,收益较高,期限适中,优先向内部客户推荐。

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