版纳土增培训(2014年4月).ppt

土地增值税基本知识 土地增值税基本知识 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。 ———《土地增值税暂行条例》 土地增值税增值额的计算及相关成本项目内容 增值额=纳税人转让房地产的收入-扣除项目 土地增值税基本知识 扣除项目包括： （一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。(土地成本) （二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用 （三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 土地增值税基本知识 （四）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 （五）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算， 土地增值税基本知识 关于清算条件的审核 （一）符合应清算的条件 1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权的。 （二）符合可清算条件1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 3．仅进行土地开发不进行房屋建造的扣除项目 对取得了土地使用权后，仅进行土地开发（如三通一平等），不进行房屋的建造，即将土地使用权再转让的，在计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的金额、按国家统一规定缴纳的有关费用、开发土地的成本费用、在转让土地使用权环节缴纳的有关税金。对取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和允许加计20％扣除。 4．成片受让、分期分批开发转让的扣除项目计算方法 　　纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，对允许扣除项目的金额可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊。若按此办法难以计算或明显不合理，也可按建筑面积或税务机关确认的其他方式计算分摊。 按转让土地使用权的面积占总面积的比例，计算分摊扣除项目金额的计算公式为： 　　扣除项目金额＝扣除项目的总金额×（转让土地使用权的面积或建筑面积÷受让土地使用权的总面积或可供出售建筑面积） 案例分析 　　某专门从事房地产开发业务的外商投资企业2010年有关经营情况如下： 　　（1）以2800万元购得非耕地40000平方米的土地使用权用于开发写字楼和商品房，合同记载土地使用权为60年。 　　（2）第一期工程（“三通一平”和第一栋写字楼开发）于11月30日竣工，按合同约定支付建筑承包商全部土地的“三通一平”费用400万元和写字楼建造费用7200万元。写字楼占地面积12000平方米，建筑面积60000平方米。 　　（3）到12月31日为止对外销售写字楼50000平方米，共计收入16000万元；其余的10000平方米中，7000平方米用于出租，另外3000平方米转为本企业固定资产作办公用。 　　（4）在售房、租房等过程中发生销售费用1500万元；发生管理费用900万元。 　　（5）售房缴纳的营业税800万元；出租房缴纳的营业税1.05万元。 　　计算土地增值税时扣除项目合计金额。 　　 【分析】 　　（1）征收土地增值税时应扣除的取得土地使用权支付的金额＝2800×（12000÷40000）×（50000÷60000）＝700（万元） 　　（2）征收土地增值税时应扣除的开发成本金额＝400×（12000÷40000）×（50000÷60000）＋7200×（50000÷60000）＝6100（万元） 　　（3）征收土地增值税时应扣除的开发费用金额＝（700＋6100）×10%＝680（万元） 　　（4）销售房屋应缴纳的营业税＝800万元 　　（5）其他项目金额＝（700＋6100）×20%＝1360（万元） 　　（6）扣除项目合计＝700＋6100＋680＋800＋1360＝9640（万元 5．售楼部、样板房的土地增值处理 房地产企业单独