商业地产维修资金筹集与使用制度建立问题分析..docxVIP

商业地产维修资金筹集与使用制度建立问题分析维修资金，又称“维修基金”、“公共维修资金”、“专项维修资金”，是指物业的开发商、业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而交纳一定标准的款项至专项账户，并授权业委会统一管理和使用的资金。房屋出售后设立的专项维修资金，主要用于物业共用部位和共用设施、设备保修期满后的大修、更新和改造。目前，我国大部分城市就住宅物业已经建立起较为完善统一的维修资金筹集使用制度，但除上海等个别城市外，绝大多数的城市未就办公楼、商场等商业地产规定维修资金制度。由于我国分产权商业地产在现实中大量存在，商业楼宇的专用部分、共有部分相对分明，建立科学有效的商业地产维修资金制度是确保商业楼宇正常大修、更新、改造的必要手段，否则商业地产一旦出现电梯、设备维护问题，业主无法对其予以及时、有效的维修，进而影响商业地产的良好运作，引发不必要的法律纠纷。为此，笔者根据自己的执业经验，结合我国相关法律规定及一些关于住宅专项维修资金筹集、使用的制度性安排，对我国商业地产维修资金在筹集和使用过程中出现的一些问题予以探讨，提出自己对相关制度的一些设想，以期为相关问题的解决提供有益的建议。一、政府应当建立强制的商业地产维修资金筹集制度维修资金作为维修物业共用部位和共用设施、设备的专项费用，为物业共用部位和共用设施、设备的大修、更新、改造提供了必要的费用，商业地产自然也不例外。因此，商业地产如要获得良好运作，就必须建立强制的维修资金筹集制度。就目前的法律层面看，《物权法》第七十九条规定：“建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。”由于《物权法》作为民事法律，不宜规定属于公法立法范畴的维修资金的强制筹集制度。国务院《物业管理条例》第五十四条规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。”国务院《条例》实际是只规定了住宅物业的维修资金强制筹集制度。原建设部、财政部发布的《住宅专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），该《办法》从2008年2月1日起施行，虽然《办法》中仅规定了住宅物业专项维修资金的筹集，亦未对商业地产维修资金的筹集予以明确规定。结合上述法律、法规的规定，笔者认为，应当对商业地产维修资金的筹集做出以下强制性规定：1、商业地产业主须按照所拥有物业的建筑面积交存商业地产专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期数额宜为当地商业地产建筑工程每平方米造价的5%至8%。2、直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期商业地产专项维修资金的数额，并适时调整。3、商业地产转向维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门会同同级财政部门指定，续交维修资金由相关业主按照所拥有的物业建筑面积比例分摊。4、维修资金的续交，一般是在《业主大会议事规则》中做出约定，操作程序都是有业主委员会提议，召开业主大会讨论续交的数额和标准。二、建立完善的维修资金使用制度建立完善的商业地产维修资金使用制度，不仅仅要完善维修资金的使用程序，还要完善商业地产维修资金使用的监管制度及其它相关制度，商业地产维修资金使用制度才能真正得到完善。（一）前期物业管理期间维修资金的使用在我国，开发商迫于资金压力，在运营商业地产的时候往往采取出售产权的方式，将整个商业地产改造成多业主的经营模式。由于业主的多元化，为了有效的行使业主权利，成立业主委员会变成了必须。处于种种原因，一些商业地产的业委会成立较晚，商业地产有些项目又急于维修、更新，在未成立业委会的情况下，需要使用物业专项维修资金的，按照以下程序办理：1.物业服务企业根据维修、更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。2.物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议。3.物业服务企业或其他业主组织实施使用方案。4.物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支。5.直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理物业专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知。6.专户管理银行将所需物业专项维修资金划转至维修