建筑业相关课税规定主讲人 - 宜兰县不动产开发商业同业公会.pdfVIP

建築業相關課稅規定 主講人：北區國稅局羅東稽徵所鄭審核員健明 壹 行業概述 一、建築業係以投資委託營造廠興建房屋出售、出租為業者屬 之，如建設公司、投資開發公司。 二、經營方式大約分為六種：自地自建、合建分屋、合建分售、 合建分成、共同投資興建、買賣成屋或土地。 貳 營業登記及發票開立 一、個人建屋出售原則上應辦理營業登記課稅。 二、個人出售合建分得之房屋原則上應辦理營業登記課稅。 三、建設公司預售房屋各期所收價款應分別開立發票。 四、建築業預售房屋並約定以銀行貸款抵繳尾款，至遲應於所 有權狀核發日起三個月內開立尾款統一發票，惟上開期限 前已取得銀行貸款者，應 於取得銀行貸款之日起三日內開 立統一發票。 五、銷售房屋因買收人違約而沒收之預收款，係屬銷售額之範 圍，應依規定開立統一發票，課徵營業稅。 六、合建分屋之銷售額應按土地或房屋時價從高認定，於換出 房屋或土地時（三日內）開立統一發票。稽徵機關如未查 1 得時價，則應以房屋評定價格與土地公告現值，兩者從高 認定。 七、合建分屋換出房屋時點，地主列名起造人，應以使照核發 日為房屋換出日，地主未列名起造人，應以所有權移轉登 記日為房屋換出日，建方 應於換出日起三日內開立統一發 票。 八、合建分屋互易之房屋及土地之銷售額應屬相等，即不含營 業稅之房屋價格應等於土地之價格（土地免營業稅）。 九、營業人以土地及其定著物合併銷售時，除銷售價格按土地 與定著物分別載明者外，依房屋評定價格占土地公告現值 及房屋評定價格總額之比例，計算定著物部分之銷售額。 十、營業人訂定房屋及土地分別出售合約，如房屋售價偏低， 土地售價偏高者，應依營業稅法第 17 條、第 43 條第 2 項 及同法施細第 25 條規定，核定其銷售額，計算應納稅額， 並補徵之。 參 收入 一、個人及營利事業出售土地 ，其交易所得免納所得稅。 二、營利事業出售不動產，所得歸屬年度認定標準，以所有權 移轉登記日為準，所有權未移轉登記前，已實際交付者， 2 以實際交付日為準，兩者皆無從查考時，依買賣契約或查 得資料認定。買賣契約或查得資料，可參考契約約定交屋 日、尾款收取日、發票開立收取尾款日、銀行尾款核貸日、 契稅完納日等。 三、營建業樣品屋之成本，其有處分價值者，應於處分年度列 作收益處理。 四、自 75 年 1 月 1 日起，營利事業與地主合建分成、合建分 售土地及房屋或自行以土地及房屋合併銷售時，其房屋款 及土地款未與劃分或房屋款經查明顯較時價為低者，其房 屋價格應依房屋評定價格占土 地公告現值及房屋評定價 格總額之比例計算。 肆 成本 一、建築成本需按各工地分別計算。 二、營建業已興建完成但未出售或已轉供自用之房地，得依工 程別依收入法、建坪比例法或評定現值法則一適用，分攤 其房地成本，但同一工程既經選定後，不得變更。 三、購買土地之借款利息，應列為資本支出，經辦妥過戶手續 或交付使用後之借款利息，可作費用列支。但非屬固定資 產之土地，其借款利息應以遞延費用列帳，於土地出售 3 時，再轉作其收入之減項。 四、建設公司與地主簽訂合作建屋契約，雖約定土地增值稅由 建主負擔，但該項稅捐不得列 入建主之費用或建屋成本。 五、應直接歸屬房屋、土地負擔者，應正確歸屬，例：舊屋拆 除重建，拆除、整地費用及地上物未折減餘額，應歸屬土 地成本。 伍 費用 一、工程費用係與工程進行有直接關係或可歸屬於該工程者。 例：設計費、監工、工地水電、工地辦公費用等，屬工程 成本。 二、預售房屋之推銷費用應予遞延，配合房屋出售收入列為出