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从一起案例看商品房买卖合同解除权的行使期限 加入时间：2010-07-07 12:52:25 陈莹 福建厦门联合信实律师事务所 内容摘要：合同解除权是指合同当事人在法律规定或者合同约定的情况下，享有解除合同的权利，合同解除的法律后果就是合同当事人的权利义务终止。《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第十五条对《合同法》第九十四条解除合同的条件、期限进行了细化。笔者结合亲手经办的一起商品房买卖合同纠纷中关于解除权是否消灭问题作一下初步的探讨。 主题词：商品房买卖合同、合同解除权、约定解除 案情简介：2006年4月30日，王某与厦门某房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定王某向厦门某房地产有限公司购买位于某楼盘5号楼1102室房产，总金额为1057206元，交付期限为2007年5月1日前；合同约定签合同当日王某支付定金100000元，2006年5月31日前再支付购房款357206元，余款600000元应当于2007年5月1日前付清；合同第七条还约定王某如未按合同约定的时间付款，逾期超过90日后，厦门某房地产有限公司有权解除合同。但是，合同没有约定行使解除权的期限。 王某只如期交付了定金，另两期房款至2008年底还未支付。2008年12月26日厦门某房地产有限公司向王某发出书面《通知》，《通知》载明：“望您务必于2008年12月31日前来办理交款及交房事宜，或协商解除购房合同并办理退房手续。” 2009年2月厦门某房地产有限公司向人民法院提起诉讼，要求判令解除其与王某签订的前述《商品房买卖合同》。 一审法庭调查时，双方当事人对《商品房买卖合同》的签订及其内容、王某尚未缴纳后两期房款957206元的事实均没有异议。但是，双方当事人对厦门某房地产有限公司是否还有权行使合同解除权以及厦门某房地产有限公司发出的《通知》的效力产生了激烈的争论。本文围绕双方争议的焦点，对商品房买卖合同解除权的行使期限展开探讨。 一、厦门某房地产有限公司是否有权解除《商品房买卖合同》，即解除权的行使期限是否已经超过 第一种观点认为：厦门某房地产有限公司享有合同解除权，应当支持厦门某房地产有限公司要求解除合同的诉讼请求。我国《合同法》第95条第2款规定，即“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。依据该条款的文义，解除权经对方催告后在合理期限内不行使而消灭，本案中对方未催告，故行使解除权的期限未超过，厦门某房地产有限公司享有合同解除权，应当支持厦门某房地产有限公司要求解除合同的诉讼请求。 第二种观点认为：厦门某房地产有限公司行使解除权的期限已过，厦门某房地产有限公司不享有解除合同的权利。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款规定，即“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。” 既然《商品房买卖合同》已经约定王某2006年5月31日前支付购房款357206元，余款600000元应当于2007年5月1日前付清，逾期超过90日后，厦门某房地产有限公司有权解除合同；那么厦门某房地产有限公司应当于2007年9月1日前行使解除权，否则该解除权消灭。但厦门某房地产有限公司直至2008年12月26日才发出书面催告《通知》，2009年2月才起诉要求解除合同，显然已经超过1年的除斥期间，应驳回厦门某房地产有限公司要求解除合同的诉讼请求。 笔者赞成第一种观点。理由如下： （一）依据合同法对约定解除权行使期限的规定，本案解除权行使期限并没有超过 厦门某房地产有限公司行使解除权的事实依据是王某未能按约支付购房价款，法律依据是《合同法》第93条第2款，行使的是约定解除权。而《合同法》第95条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。由于本案双方在合同中并未约定解除权的行使期限，且王某也未催告厦门某房地产有限公司在合理期限内行使解除权，因此王某依法享有的约定解除权并没有消灭。 （二）本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款之规定 1、如前所述，厦门某房地产有限公司行使解除权的事实依据是王某未能按约支付购房价款，法律依据是《合同法》第93条第2款，行使的是约定解除权，而不是行使法定解除权；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款适用的是发生法定解除权之情形，不适用于本案厦门某房地产有