土地经济与房地产 冯长春课件-房地产周期2014.8.pptVIP

北京市住宅销售面积及其增长率 理论模型与机制 李嘉图区位租金模型 D-W模型 李嘉图区位租金模型 李嘉图区位租金模型 李嘉图区位租金模型 李嘉图区位租金模型小结 李嘉图区位租金模型，从城市空间的角度分析城市住房租金的变化规律，为房地产租金水平周期波动分析提供了一种非常好的思路。通过模型我们发现，土地区位租金与交通成本、城市大小与形状、人口数量等都有着密切的关系。但是，这个模型假定了建筑物的租金是一定的，因此，其本质实际上是讲居住用地的区位租金变化规律。 D-W模型 图中P代表价格，R代表租金，i代租金价格比（也称为资本化率），左边的代表资产市场，右边代表财产市场 图中形象的说明了资产市场与财产市场的联系和区别，并且有效的表达了，租金、价格、增量与存量这四个房地产市场最重要变量的关系。 西北象限有两个轴分别代表价格和租金，从原点出发的线代表了资本化率，或者是租金价格比率。这刻画了投资者对于拥有房地产的需求倾向。一般来说，四种因素决定着这个比率：经济中的长期利率，租金的预期增长，租金收入风险以及国家房地产税收变化。斜线顺时针转动，斜率越大，资本化率就越大。在这个象限中，基于利率及资本市场上房地产收益回报，资本化率被用为外生变量。因此有： p=R/i 在东北象限，横轴为存量，纵轴为租金，曲线代表了需求是怎么随着租金水平的变化的。沿着曲线移动描述了在一定租金水平时，有多少存量供应。在供给D和需求S相等时，也就是达到均衡时，就决定了租金水平R。需求是租金和其它外 生经济变量的函数，则有：D（R，Economy）= S 西南象限描述了资产市场的另一方面，指出了价格与房地产增量之间的关系，说明了新增资产是怎样决定的。曲线f(C) 代表了房地产的重置成本。在价格给定的情况下，当重置成本与价格相等时，即: 当增量=0时，房地产每年从增量市场向存量市场转移量与财产市场上折旧相等时，就达到了一个种均衡，有：S＝C/d 当增量不等于0时，就会破坏均衡，从而会引起租金、价格的变化，直到形成新的均衡为止。因此，假定d是给定的外生变量，则存量调整是由增量转移决定的。 P = f(C)时就决定了房地产增量水平。如果，实际增量小于均衡时的增量，那么，就会存在超额利润，反之，则会变的无利可图。 东南象限主要刻画是财产市场上的存量调整。C代表房地产每年从增量市场向存量市场的转移量。那么在一定时期内，财产市场上的变化就等于C减去财产市场折旧量（可以用折旧率d衡量，大小等于ds），因此有：增量＝C－ds D–W模型小结 D－W模型从一定程度给出了一种分析房地产市场变化的机制：当某个因素发生变化时，它是通过怎样的机制引起其它变量的变化的，从而引起房地产周期波动。与李嘉图区位租金模型是从空间、区位、规模等角度论述不同，D－W模型更多的是从市场的角度来论证一些关键变量的变化以及这些变化之间的关联关系。我们认为，这两个模型互相补充，基本可以形成房地产周期波动的解释机制。 房地产周期波动的测度指标体系 房地产周期波动测度方法 单指标法 扩散指数法 合成指数法 其它方法 　 房地产周期波动测度方法 单指标法 主要用某一个特定指标来描述房地产周期性波动。单指标法的优缺点突出。 优点：比较简单，易用，只要选定一个指标，并找到一个时间序列的数值，就可以很简单完成这个功能。例如在国外的研究中，多用空置率一个指标来研究写字楼市场的周期性变化。再如，用商品房销售面积来刻画中国不动产供给与需要相互作用的波动状况。 缺点：单指标法由于过于简单，其对于一些复杂的现象的研究就显得力不从心了。利用单指标法描述房地产周期波动可能引发的一个问题就是：我们为什么要使用这一指标而不是其它的？对于这个问题的回答并不是那么容易。但过去的一些研究成果中，并没有很好的回答这个问题。实际上，数学工具的发展已经能够很好的解决这些问题。例如我们可以利用主成份分析的方法，可以从一堆指标中找到哪一个指标是最具有代表性的，能够更好的刻画周期波动。 房地产周期波动测度方法 扩散指数法 所谓扩散指数是（先行、一致或滞后）指标组内第t年（季、月）扩张（上升）指标个数占组内所采用指标个数的比率。其公式： 根据扩散指数的定义，有三个需要强调的问题：一是扩张与否必须与同一指标组进行比较；二是这些指标组（先行、一致、滞后）是按照怎样的方法划分的；三是扩散指数的经济意义。 房地产周期波动测度方法 首先，扩散指数用来描述宏观经济的景气动向是合适的，能够反映宏观经济动向指标数较多，有足够的选择空间，这样才能从众多的指标中划分出先行、一致与滞后指数组，然后分别制作扩散指数。