第六章房地产产品研发58.pptVIP

（七）普通风格 建筑形象平淡，建筑外立面朴素、无过多的装饰，外墙面的材料亦无细致考虑，闲的普通化。 三、建筑风格竞争力的提升 1.把握好建筑风格的未来走势 研究出与当地文化相吻合,满足市场需求的产品. (1)追求个性化 (2)设计理念的理性、成熟 (3)风格杂糅化 (4)风格精致化 2.促进研发设计市场的规范 3.提高研发设计人员的素质 4.更新房地产开发商的观念 第四节 户型的研发 4.6.1 户型研发概述 户型:建筑的室内空间间隔,需要考虑整体建筑结构、建筑承重及水、电、气、热、光纤等管网线路布置。 首先是市场问题,然后是技术问题. 1.户型类别配置:三室二厅二卫还是两室一厅一卫等 2.户型面积设定:多大面积? 3.户型类别分布:基本原则是，位置最好的地方设置总价最高的户型、位置最差的地方设置总价最低的户型 (1)动静分开 (2)公私分开：区位分离，门的方向 (3)主次分开 (4)干湿分开 (5)通透明确 (6)朝向分明 4.户型功能配置 好户型：首先要间隔方正 4.6.2 户型概念集合 1.迷你一居 一室一厅,只一窗户一阳台，面积上限30平米. 2.合体一居 面积30~60平米,卧室\起居室和厨房各自拥有窗户,并且用墙体进行分隔. 3.二居室 4.三居室 5.复式 6.大户型 7.别墅 标准的一居室：一室一厅 三、 户型研发要点 1.户型面积的实用化 2.功能配置的完美化(弹性设计） （1）套型内各个居室空间的构成关系 （2）小区内各种户型的比例关系 3.人性化 （1）生理健康（2）心理健康（3）物理健康 4.挖掘户型的附加值 （1）露台设计（2）飘窗设计（3）无永久顶盖阳台设计（4）无顶盖或无永久顶盖楼梯设计。 好户型的标准: 在房屋总面积一定的条件下，使用率高、设计合乎需求的就是好户型。具体说来，房屋内各功能分区要能很好地满足居住者的生活、学习、休息以及社交的需要。 房间的面积分配、通风透气性能、采光性能、厨卫布置安排、管线配合、储藏空间等都要具有合理性。 厅卧面积要适当 厨卫通风很重要 保持卧室独立性 第五节 景观的研发 主要是水景、山景、海景住宅的研发 第六节 公共设施的研发 公共服务设施一般包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、市政公用、行政管理和其他等八类设施。 取决于居民的生活水平，各地的生活习惯，居住区周围的公共服务设施的完善程度，以及人们社会生活组织的变化等因素。 特点:规模小\项目多\与居民生活关系密切\服务范围相对固定等. 第七节 从风水学角度看产品研发 现代风水学的十大原则 第六章 房地产产品研发 第一节 房地产产品研发概述 一、房地产产品研发概述 以指满足用户的需要及社会的总体利益为出发点,以产品的整体概念为指引,根据宏观经济环境和企业自身的条件和特点,将房地产开发企业内外的资源进行有效整合和利用,研究、开发出具有核心、形式、延伸诸要素有机结构的房地产产品的全过程。 它包括研发前的调查、研发、信息反馈评价三个阶段。就具体项目而言，涉及项目整体规划（包括建筑规划与园林规划）、街区功能规划、建筑立面、房型创新设计、配套等方面。 二、房地产产品研发与各职能部门的关系 三、房地产产品研发的原则和流程 （一）原则 1.因时因地因人制宜 2.充分挖掘潜在价值:现在与未来 3.先总后分的原则:整体与局部 4.先外后内的原则: 5.先分后合的原则:先楼屋\楼层之间的关系 6.先专后普的原则 （二）流程 1.产品调查 2.项目定位 3.产品规划设计 4.产品细节设计 第二节 产品整体研发 一、整体研发概述 整体规划设计主要包括以下方面（以《2000年小康型城乡住宅科技产业工程城市示范小区规划设计导则》为依据）： 1.规划结构:用地配置得当,功能组织合理,布局结构清晰,整体协调有序. 2.道路与交通:构架清楚,分级明确,并与城市公交系统有机街接 3.住宅群体:住宅类型与标准;可采取多层\高层\中高层\低层相结合 4.绿地与室外环境:不低于30%,用集中和分散的方式 5.公共服务设施: 6.工程管线布置:供水\雨水\污水\电力\电信\燃气\及供热等管线要配套. 7.环境质量保障:大气环境\水环境\和声光热环境应符合规定,并应组织好居住小区环境. 二、整体研发内容 房地产开发区可能是居住区(或居住小区)、干道及其两侧的沿街地段、工业区、商业区(或步行街)、大型的体育中心和文化娱乐中心、风景旅游区以及科技工业园等,无论是建筑面积还是投资额,居住区占的比例较大. 因此，在这里我们主要以住宅的开发为例进行分析。 （一）住宅建筑造型的选择 一般应考虑以下因素: （1）住宅标准:面积指标和设计标准(应符合国家标准《住宅建筑设计规范》