第六章投资性房地产58.pptVIP

第六章 投资性房地产 第一节 投资性房地产业务概述 一、投资性房地产的范围 (一)已出租的土地使用权 已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。 对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。 (二)持有并准备增值后转让的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。 (三)已出租的建筑物 已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 第一节 投资性房地产业务概述 二、不属于投资性房地产的项目 (一)自用房地产 (二)作为存货的房地产 第二节 投资性房地产纳税处理 一、营业税及附加 房地产开发企业持有房地产，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》(2008年11月lO日国务院令第540号)和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(2008年12月15日财政部、国家税务总局第52号令)规定，对租金收人依据营业额按照“服务业”计征5％的营业税，并依据实际缴纳的营业税计征城建税和教育费附加。 【例6—1】东方房地产公司开发的一栋商务楼共6 000平方米出租给甲公司使用，已确认为投资性房地产。经营租赁合同规定，租期一年，年租金为360万元。假设城建税税率为7％，教育费附加征收率为3％。东方房地产公司每年应纳营业税及附加为： 应交营业税=360×5％=18(万元) 应交城市维护建设税：18×7％=1．26(万元) 应交教育费附加=18×3％=0．54(万元) 房地产开发企业通过对外出售或转让方式处置投资性房地产涉及的营业税、城建税和教育费附加同第五章转让土地使用权、销售商品房部分。 第三节 投资性房地产会计处理 一、应设置的会计账户 房地产开发企业应设置“投资性房地产”账户。 采用公允价值模式计量的投资性房地产，还应当分别按“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。 二、投资性房地产的确认 投资性房地产只有在符合定义的前提下，并同时满足下列条件的，才能予以确认：(1)与该投资性房地产有关的经济利益很可能流人企业；(2)该投资性房地产的成本能够可靠地计量。 三、投资性房地产的初始计量 投资性房地产应当按照成本进行初始计量 1．外购的投资性房地产 在采用成本模式计量下，外购的土地使用权和建筑物，按照取得时的实际成本进行初始计量，借记“投资性房地产”科目，贷记“银行存款”等科目。 第三节 投资性房地产会计处理 在采用公允价值模式计量下，应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和“公允价值变动”两个明细科目，按照外购的土地使用权和建筑物发生的实际成本，计入“投资性房地产——成本”科目。 【例6—5】20×9年5月，东方房地产公司计划购入两间门面房用于对外出租。5月20日，东方房地产公司与甲公司签订了经营租赁合同，约定自门面房购买日起将两问门面房出租给甲公司，租赁期限3年。6月1日，东方房地产公司实际购入两间门面房，支付价款共计200万元。假设不考虑其他因素，分别写出东方房地产公司采用成本模式、公允价值模式进行后续计量下，购买门面房的账务处理。 (1)成本模式下： 借：投资性房地产——门面房 2 000 000 贷：银行存款 2 000 000 (2)公允价值模式下： 借：投资性房地产——成本(门面房) 2 000 000 贷：银行存款 2 000 000 第三节 投资性房地产会计处理 2．自行建造的投资性房地产 【例6—6]20×8年6月，东方房地产公司以出让方式取得一块土地的使用权用于商品房的开发，为利于房屋的销售，东方房地产公司计划在该块土地上建一幢综合性的商场对外出租。20×9年2月，东方房地产公司预计商场即将完工，与甲公司签订了经营租赁合同，将该商场租赁给甲公司使用。合同约定，该商场于完工(达到预定可使用状态)时开始起租。20 X 9年3月28日，该商场完工(达到预定可使用状态)。该商场应分摊的土地使用权的成本为950万元；商场的实际造价为2 600万元，能够单独出售。假设东方房地产公司采用公允价值计量模式。 借：投资性房地产——成本(商场) 26 000 000 贷：在建工程 26 000 000 借：投资性房地产——成本(已出租土地使用权) 9 500 000 贷：无形资产——土地使用权