2004-潍坊-康诗丹郡-全程营销策划报告2.pptVIP

市场推广框架内容 楼盘形象识别系统 包括产品标志（logo）,广告语（slogan）,名片、胸卡、手提袋、看房车等系列形象识别（VI）及应用系统； 销售辅助资料制作 效果图、楼书、模型、DM、多媒体、展板、售楼处、样板间等； ， 工地包装户外广告 围墙、大型看板、旗帜、横幅、灯箱等； ， 新闻引导 各大媒体进行置业观念新趋势的新闻引导 等 ， 媒体广告 （略） ， 销售促进方案 各类SP活动推广，包括DM派发等 ， 广告执行初步思路 1\预热期 开盘前约两个月，进行形象宣传，积累人气及客户资源； 售楼处包装、户外广告、工地围墙、引导旗、平面形象广告等进行形象推广； 配合奠基仪式进行活动推广。 2\开盘期 报纸、电视、DM派发、开盘仪式等强势开盘制造轰动效应； 配合销售预开盘的预约放号工作进行相应号牌制作并进行软文宣传； 配合2004别墅年——潍坊别墅发展研讨会进行活动推广。 3\强销期 深入挖掘楼盘最吸引人之卖点本质核心，以新颖广告创意系统、全方位推广； 配合销售部利用客户资料直销进行整体形象及礼品等相关支持； 4\二期介入过渡期 进行别墅社区生活氛围渲染，配合销售价格策略制造紧张局势，为二期入市准备条件。 空间改变未来，别墅改变生活 潍坊市绿岛项目 营销策划提案 策划提案的构成框架 市场概述 项目市场状况分析 营销策划思路 销售策略 市场推广策略 结束语 市场概述 市场的快速发展为城市扩张提供基础 山东房地产2003年对比2002年快速增长图 竣工房屋面积增长12.3％ ；商品房销售价格同比增长了7.8％鲁房景气指数值上升0.51点 ；空置商品房总量降低5.5％ ；空置率降低了2.4个百分点 ；全省房地产企业购置土地增长51.9％；筹集到位的开发资金增长50.8%；预售商品房款项增长45.9％ 市场发展状况分析 一点、两线、三区 的梯级式扩张性发展 坊子新区将成下一热点 福寿街沿线 东风街沿线 初期集中在胜利街、和平街口周围，依托传统商业中心发展。如世纪泰华等 福寿街沿线成为楼盘比较集中的路段。如名门世家、圣荣都市新城等。 东风街沿线是新型楼盘迅速发展的区域，也是商业物业最集中的区域。代表楼盘如名门现代城等 高新区 寒亭区 坊子区 高新区是高速发展时期新楼盘积聚的中心 。楼盘市场运作已经非常完善，营销操作也表现得非常专业。代表楼盘如怡和新国际、国大东方天韵等。 坊子新区因北海路的连通将成为高新区楼市扩张的最佳接纳之地，大量的中低价房和低密度住宅出现将使这里成为下阶段市场的热点所在。 寒亭区虽然发展稍晚，但状况与坊子区类同，在低价、低密度方面将成为坊子区的主要竞争者 房地产后市发展预测 1、国内先进的开发理念都或多或少地被迅速接受 2、购房者的心理早熟使开发商面临更大的市场压力 3、要么品质出新，要么服务革新，变“向土地要效益”为“向管理要效益” 才是市 场唯一出路 4、未来楼市发展的多元化不可避免 5、开发商必须在各环节精心把握，加强创新和管理，才能取得市场主动权 潍坊别墅市场现状 在售楼盘：泛海城市花园、湖景花园别墅、华都?浮烟山庄 别墅市场主要特点： 1、 个案较少，市场不完整； 2、产品链不齐全（度假型、主题型别墅、新型叠加、独院住宅等缺）； 3、 注重别墅形式，而忽略别墅功能； 4、建筑风格比较单一，大多为美式别墅框架掺杂简单欧式语言； 5、缺乏个性化和审美感受； 6、 市场消费力不足，无明显的拉动力量。 上海兰乔圣菲规划图 项目市场状况分析 竞争个案分析 泛海城市花园 小区占地161亩，一期130亩，总建筑面积