2006年年北京城建密云项目前期定位深化报告.pptVIP

第一部分 市场研究及分析 一. 项目位置及四至 二.地块周边条件分析 三.地块本体条件分析 第一章 市场定位 第二章 客群定位 第三章 产品定位 第四章 经济测算 第五章 价格定位 一、市场定位 二、功能定位 本项目产品功能定位主要体现在以下几个方面： 功能一：休闲渡假 项目地块位于密云风景区，环山面水，风景秀丽。密云水库、南山滑雪场等休闲娱乐场所近在咫尺。优越的交通条件，高档的居住品质，完善的项目自身配套，将能满足北京及其周边地区客户人群的需求。 功能二：会议论坛 项目利用自身完善的配套设施定期不定期主办、承办各种会议、论坛，提升项目品牌，打造项目形象，塑造市场知名度。 三、市场形象定位 针对T：风险转移 项目所处别墅区域热度不高 区域潜在土地开发项目的威胁 深度挖掘产品诉求，区分市场竞争项目； 推广注重产品卖点，拉开与竞争对手的距离； 强调并突出开发商的品牌价值。 怀柔、密云同类型项目的竞争 第一章、开发战略探讨 第二章、项目开发战略 第三部分 项目开发战略 第一章、开发战略探讨 模式一： 模式二： 模式三： 高价值别墅开发战略 经济型别墅开发战略 中端度假型别墅、快速开发战略 √ 开发、营销周期长，回款压力大； 市场风险大； 区域内高价值别墅市场表现不好； 缺乏高端别墅支持点——文化内涵。 区域供给量大，市场竞争激烈； 地端产品影响项目形象。 第二章、项目开发战略 理念一：做远郊的度假别墅概念 中国房地产的竞争发展到今天，不仅是产品卖点的竞争、营销手段的竞争，更是品牌的竞争；不仅是一时一地某个项目的竞争，更是企业的竞争、企业全局的战略思路与经营模式的竞争，归根结底是战略理念和开发策略的竞争。 项目所处北京的风景优美的远郊区域，度假型别墅产品定位明显。项目规模较大，开发营销周期较长，同时为了减轻市场度假别墅的竞争，打造经济型度假别墅，快速赢得市场。 本项目作为区域内为数不多的山水别墅产品，在区域及竞争区域具备独特的优势。开发产品时要充分挖掘山水别墅的特点，做足项目的特色和优势，营销推广时也要充分渲染山水别墅的独特魅力，才使项目能够在目前较为激烈的市场竞争中脱颖而出。 理念二： 充分挖掘山水别墅优势的开发理念 理念四：针对性、阶段性、成长性产品定位战略 作为大规模的别墅产品，开发及营销周期较长，为了逐步提高产品的品质形象及市场美誉度，产品的定位应分期逐步提升，由中低端产品类别向高端产品类别稳步转换。 理念三：开发品牌的战略概念 城建开发公司是北京房地产行业中的大型国有企业、品牌开发商，在行业内的享有很高的知名度。开发品牌也是项目价值组成的重要一项，营销推广时要充分利用品牌价值的宣传。 第五部分 项目市场定位及策略 2004-5-6 无　 260-500 37 0.09 2.1万平米 30万平米 独栋别墅 紫霞谷 2002-5-1 一期独栋有，二期无　 联251-346，独309-569　 160 0.15 10万平米 5.4万平米 联排、独栋别墅 亚澜湾 2005-3-1 ——　 —— 94 1.3 4万平米 2万平米 联排别墅,叠拼别墅 梧桐苑 2005-9-1 无　 联62-194，双一百多平米，独168，四160　 300 0.08 6万平米 8万平方米 独栋别墅,双拼别墅,联排别墅，四合院 巨龙庄园 2004-8-16? 无 双220-230，独270-340　 153 0.35 4万平米 13.3亩 独栋别墅,双拼别墅 赏星悦木 2003-10-1 无　 联170-200　 185 别墅0.61 别墅6.1万平米 别墅13.8万平米 板楼, 联排别墅 白河涧 2003-9-6 部分独栋有地下室　 双220-230，独300　 39 0.23 1.2万平米 3.5万平米 独栋别墅,双拼别墅 茉莉山庄 2005-5-1 80-100平米 联200-270，双280　 258 0.782 5.9万平米 7.5万平米 双拼别墅, 联排别墅 鸿福天地 2004-10-1 无　 叠170-200，独230-280　 241 0.57 5.2万平米 8.1万平米 独栋别墅,叠拼别墅 水墨庭院 2005-9-10 无　 联160-200，双280-300，独350　 167 0.58 3.9万平米 6.5万平米 独栋别墅,双拼别墅, 联排别墅 翠堤花墅 开盘日期 地下室 户型面积 户数 容积率 建筑规模 占地规模 建筑形态 项目名称 4.8 98折　 300-1200　 8000 0.09 毛坯 独栋别墅 紫