商业街评价指标体系的探索性研究-中国零售研究中心-清华大学.PDF

《中国零售研究》2008 年第 1 期（总第 5 期） 商业街评价指标体系的探索性研究 马小琴 吴小丁 施晓峰 （吉林大学商学院，长春，130012） 摘 要 商业街如何通过规划和重建吸引消费者的问题引起了人们越来越多的关注。对此， 作者利用深度访谈和层次分析法，针对商业街特性，围绕商业街集客能力，构建了商业街评 价指标体系，并选取长春市重庆路商业街和长江路商业街为样本，对指标体系的适用性进行 了检验。 关键词 商业街评价 集客能力 层次分析法 1 引 言 随着城市发展水平的提高和各地政府对城市形象的追求，全国商业街的建设、改造掀起 高潮。根据中国城市商业网点建设管理联合会的不完全统计，全国商业街数量已经超过3000 条，总长度超过 1800 公里，面积达到71.5 亿平方米（华南商业网，2006 ）。但是，重建和 改造后的商业街营业额和客流量下降，新规划商业街的繁荣导致周边老商业街衰落，从而影 响了整个中心商业区的长期发展。 现实的种种状况说明商业街规划和建设成功的困难性。那么，决定商业街繁荣与否的影 响因素究竟是什么，商业街应该具备怎样的特性才能吸引消费者，提高商业街的集客能力、 实现商业街的持续发展的约束条件有哪些？这些问题不仅引起了理论界的思考，也是本研究 希望探讨的问题。 本研究的目标是构建一套包括商业街集客能力的主要影响因素在内的评价指标体系，并 指出这些因素对商业街集客能力的影响程度，从而为商业街的规划和建设提供系统的指导思 想，帮助政府或开发商对商业街进行科学的规划与开发。 本课题研究的商业街是指广域型综合商业街，即位于中心城市较大型的综合商业街，顾 客以本市和周边地区消费者为主（费明胜，2003 ）。商业街集客能力是指商业街聚集消费者 的能力，包括商业街自身特性的因素和商业街所在外部环境的影响因素两个方面（中西正雄， 1983）。本研究以商业街自身特性因素为切入点研究其聚集消费者的能力。 2 文献回顾 2.1 商业街集客能力的研究 商业街集客能力的研究是零售吸引力理论的一部分，主要是从城市商圈结构分析的角 度进行研究，Huff 提出的哈夫模型是其中最突出的理论成果。他把以往对零售设施商圈分 析的研究，以城市为分析单位具体到商业街，综合考虑了人口、距离等多种因素，把各个商 圈地带间的引力强弱、购物比率发展成为概率模型理论（冯旭、鲁若愚、刘德文，2004 ）。 哈夫模型认为（吴小丁，2001 ），某商业集聚 对消费者的吸引力与该商业集聚的魅力成 j 1,2,n 正比 （ ），与消费者从 地点到该商业集聚的阻力成反比，测算消费者选择该 商业集聚的概率，模型如下： 《中国零售研究》2008 年第 1 期（总第 5 期） A j DP R P ij ij j 1,2,n （1） ij n n A DP j ij  j 1 j 1 Rij A R 其中 表示商业集聚 的魅力， 表示从地点i(i 1,2,m) 到商业集聚 的阻力， j j ij j DP 表示商业集聚 的魅力对 地点消费者的吸引力。 ij