最新最全房地产中“偷面积”技巧大全160428.ppt

空调机安放处变生活阳台 政策依据：突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶等均不计入建筑面积。 主要技巧：在楼盘的设计中，多设计出几个空调外机安放处，将其层高控制在2.2米以内，或在顶上做一个假梁，使得这个空调外机的安放处可以装修成一个生活阳台。 虽只能“偷”得1-2㎡左右的面积，但多出的每一平米，对客户而言均是实惠。 “阳光新干线”施工图上的空调室外机位， 被改造为生活阳台 参考实例：北京印象 实施措施：空调机位设计成为进深小于0.5m，可改为阳台. 可延展客厅 深圳—新天地名居： 客厅偷面积在楼书上 被称为“可延展客厅” 指的是将原设计的两 户之间的管道井面积 两家各分一半 （据说每家有9㎡） 样板房中，明显地将“偷的面积”用红色墙表示。 在竣工验收时，该红白墙面交界处有砖墙分隔。待验收后，发展商会组织重新隔墙，按照样板房样式向业主交房。 赠送半地下室、地下室 实施措施：地下室、半地下室做夹层或填充，上层净高小于2.2m，装修时可打通上下.如下图. 政策依据 地下室、半地下室（包括相应的有永久性顶盖的出入口）建筑面积，应按其外墙上口（不包括采光井、外墙防潮层及其保护墙）外边线所围水平面积计算。层高在2.2m及以上者应计算全面积；层高不足2.2m者应计算1/2面积。 房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室；房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者为半地下室；永久性顶盖是指经规划批准设计的永久使用的顶盖。 参考实例：万科第五园 半地下室与下沉庭院相结合 万科“17英里”——室外架空1米左右，给采光窗创造了通风采光的条件。 深圳-可乐园 上海《暂行办法》规定地下室地平面低于室外地平面的高度要超过该房间净高的1／2，地下室在室外地面以上部分的高度不超过1米，且除地下车库的情形外只能通过垂直交通（电梯、楼梯）进入室内。否则应按其外墙上口外边线所围水平投影面积并计入容积率。地下室设置通风采光井的，通风采光井宽度不得超过1.8米。 不可能再出现“双首层”概念了，因为不能从“垂直交通（电梯、楼梯）”外别的地方进入地下室，也不可能有什么“地下庭院”了 。 按性价比分类 方法 新增建筑成本 提升价格能力 客户喜好 性价比 可赠面积的多少 推荐指数 隐藏式衣柜 ☆ ☆ 一般 较好 + ★ 空调机位改生活阳台 ☆ ☆ 一般 较好 + ★★★ 凸窗 ☆ ☆ 较喜欢 较好 + ★★★★ 空中院馆（内阳台） ★☆ ★ 较喜欢 一般 ++++ ★★★ 送地下室 ★★ ★ 较喜欢 一般 +++++ ★★ 可延展客厅 ★★ ★☆ 一般 一般 ++ ★★ 入户花园 ★★☆ ★★ 较喜欢 一般 +++ ★★★ 露台 ★★★☆ ★★★☆ 喜欢 较好 ++++ ★★★★★ 6米高入户花园 ★★★★ ★★★☆ 一般 较好 ++++ ★★ 内院露台 ★★★★ ★★☆ 喜欢 一般 ++++ ★★★★ 空中花园 ★★★★ ★★★☆ 喜欢 一般 ++++ ★★★ 共享梯厅 ★★★★☆ ★★★ 一般 较差 ++ ★ LOFT ★★★★★ ★★★★★ 喜欢 好 +++++ ★★★★ 市场结论 “偷面积”方式常规化，政府出台政策加以引导或限制 与大户型相比，中小户型由于面积较小，室内较狭窄， “偷面积”所带来的使用空间的更具价值 “偷面积”手段综合应用，比如大露台、入户花园、凸窗、地下室等 “偷面积”不是越多越好，而要更重视实际使用功能，性价比更关键 楼盘容积率或被隐性加大 赠送面积实用率普遍不高 THE END 左图是02单位户型手册上的平面，右图是发展商提示可以有两种改造效果。 同样左图是01是户型手册的样式，右图是可以改造的两种户型模式 阳台外设计花槽，使得空间有一个小小的退让，这样 以来，即使阳台从里面封存起来，不影响外立面 双层或错层阳光 变露台 无盖的露台通常采用退台的方式实现，上盖高度达到或超过二个层高的阳台也视为露台，均不计入建筑面积，是能偷到的面积最大的方式。 深圳-大梅沙海世界 双层或错层阳台 变露台 萧山-滨水名庭 萧山-嘉瑞华庭 杭州保利东湾 私密性不是很好，可以从1楼偷到18楼 深圳-招商果岭花园 内院露台与空中院馆 空中院馆（空中花园、空中庭院）：与入户花园类似，希望将绿化（自然）引入家庭。标准层高的开敞式空间，院馆之间的隔墙都采用玻璃材质，一面采光，三面通透，计算一半建筑面积，也有称为内阳台。 重庆金科廊桥水岸 13-18㎡的空中院馆 深圳鸿景翠峰 内院露台：阳台顶盖高度大于或等于两个标准层高度的开敞式空间，全部不计入建筑面积 （与双层阳台、露台类似）。 超高内院约13.2㎡ 深圳天悦龙庭 超高内院建筑面积约为14平米 露台或双层阳台 亮点： 1、“偷