关于防范住房抵押贷款风险的分析.pdfVIP

、 !。 叉j‘一： 前言 {(‘安得广厦千万问，大庇天下寒士俱欢颜”，杜甫的这甸慨叹在神州大地回荡了漫漫千 年。住房，这个世界各国都要面临的经济社会问题也一直困扰着中华民族。从1949年建国 开始，中国政府就对住房采取了一系列的改造政策，在其后的30年时间里，传统的城镇住 房制度存在的种种弊端和隐患逐渐显现出来，形势迫切要求对住房制度进行彻底的改革a于 是，从80年代初在一些城市出售公有住房开始，到80年代中期的“提租增资”的试点，再 到后来广东实行的住房分配货币化的改革模式，传统的实物住房分配制度被逐步突破。住房 制度改革已成为20世纪90年代以来中国在改变传统的社会保障制度方面所进行的一次根本 性的变革。 改革传统的福利性住房分配制度和建立完整的住房分配市场化制度，就必然需要引进和 建立一套支持住房分配市场化的技术系统，抵押贷款便是这种技术支持的重要内容。 随着住房供求市场化程度的迅速提高，各方面对加快完善住房金融体系的要求也越来越 为强烈。从微观层面上看，个人需要支付市场价格到市场上购买商品住房。但是，数倍于家 庭收入的住房价格使大多数居民不可能一次性付清所有购房款，需要借助于金融机构的住房 抵押贷款来提前实现购房愿望，因而抵押贷款便蓬勃发展起来。到2001年年底，全国商业 银行累计发放个人住房贷款4000多亿元，相当于1997年的23倍。同时，抵押贷款往往采 取抵押加担保或保险的方式，从总体来看，贷款的不良率较低，属于优质的资产。 然而，当前我国的住房金融尚处于起步阶段，虽然个人住房商业性贷款的规模扩张极其 迅速，但从实际情况看，在住房抵押贷款的发放及贷后的管理过程中还存在诸多问题，为抵 押贷款的进一步发展埋下了风险隐患。首先，我国缺乏有利于住房抵押贷款市场发展的制度 环境。抵押贷款一级市场发展的缓慢与我国个人信用登记制度滞后，贷款保险制度不发达， 相关法律法规不健全等因素有关。其次，住房抵押贷款二级市场尚未建立。而住房抵押贷款 二级市场对于降低一级市场的风险，扩大一级市场上资金的来源，增强抵押贷款债权的流动 性有着重要作用，但目前我国住房抵押贷款市场仅具备一级市场的功能。最后，在抵押贷款 发放的全过程中，还存在着对个人信用审查不严格、操作人员能力和素质不达标、抵押物不 ．，， 能依法执行等问题。而这些隐患是我们通过加强管理、认真分析、逐步改革可以消除的。厂。i 为了使住房抵押业务在广度与深度两方面同时有所改进，本论文以计划体制下的实物分 房引发中国的住房危机作为研究起点，以住房分配货币化过程为主线，按照住房制度改 革一一货币化分房一一货币买房及抵押贷款所起的关键作用一一抵押贷款的发展过程一一 抵押贷款目前存在的风险一一借鉴国外经验防范风险一一建立抵押贷款风险防范机制的思 路展开。本论文的主题是如何通过建立抵翅黛熬膛的殖蕊扭剑及刨廑立4新，减少抵押贷款 中存在的隐患，达到促进住房抵押贷款市场体系成熟，进而推动住房金融进一步发展的目的。 厂由于建立售忘抵扭贷款的凰脸脏范体系是一个涉及到个人信用制度、金融风险防范、银 行风险管理等多方面知识的复杂问题，在写作上既要注意理论上的系统性和深度，又要注意 实践上的可操作性，所以，对我来说是一项难度很大的课题。在我的导师丁芸教授的悉心指 导下，经过几个月的努力，形成了本篇论文。由于受到时间和资料等方面的限制，加之本人 对住宅经济的研究不过三年，文中还有诸多不妥乃至错误，希望各位专家学者、业内精英批 评指正。}一、／ ， 作者 2002年3月15日 关于防范住房抵押贷款风险的研究 第一节 住房制度改革与住房抵押贷款的发展过程 一住房制度改革的发展 在传统的住房制度下，我国的住房配置以计划性手段为主，实行的是实物福 利性的住房分配模式。这种住房分配的模式具有“低租金”、“高补贴”的特点， 完全靠国家以低工资形成的积累与对福利住房消费所规定的数量限额来维持。长 期实行这种住房分配模式加重了财政的负担，同时也造成了对住