REITs公司治理问题研究.docxVIP

REITs公司治理问题研究一、研究背景?　　REITs这一概念产生于19世纪80年代。房地产投资信托(Real Estate Investment Trusts，REITs)是一种以发行收益凭证的方式募集特定投资者的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。简单而言，REITs就是一个拥有并运营商业性房地产的企业，他通过持有并运营如公寓、购物中心、办公楼和仓库等在内的房地产资产获取收入。?　　BEITs作为一种信托投资安排，真正进入产业化运作在20世纪60年代起源于美国。在过去的30年里，REIT得到了快速的发展， 1978—1998年间，在美国上市交易的REIT数量增加了3倍。根据美国REIT协会2000年提供的数据，截止到2000年7月，美国REIT管理的资产达到1172亿美元。?　　根据不同的角度，BEITs可以分为很多种。一般而言，根据收入来源的不同，REITs可以分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型BEITs三种基本类型。?　　另外从公司治理研究的角度出发，我们又可以根据管理方式的不同，把REITs分为Internally advised REITs和Externally advised REITs；根据成立方式的不同，把REITs分为Captive REITs和Non—Captive BEITs。?　　相对于普通的企业实体，REITs的主要特征包括以下几个方面：?　　一是在符合一定设立和运作要求的前提下，可以免交企业所得税。1961年1月1日生效的特殊所得税权益法创造了一种新型的投资机构。根据这一修正案，在纳税年度中满足上述要求的房地产投资信托，可以仅被看作是将收入分配给信托受益人的一个中间机构，受益人仅就其分配的所得纳税。这样就避免了双重纳税，投资者可以通过REIT这个产品，享受到投资收益的税收优惠。?　　二是REITs的投资领域受到严格的限制。即其收入至少有95%要求来源于红利、利息、租金收入或某些资产出售利得；至少75%的毛收入要来源于租金收入、有抵押担保的债权的利息收入，并且不得有超过30%的毛收入来自于出售持有不足 6个月的股票或证券，或持有不足四年的房地产。?　　三是REITs的分红比例受到严格的管制。最初规定REITs必须将不低于利润90%的比例用于分红，后来该比例又提高到了95%。?　　同时由于REITs本身实质上是一种产业投资基金，其产品的设计具有标准化、可流通的特点，所以REITs的出现使我们在享受到房地产行业的增长收益的同时，又可以拥有较高的流动性，可以把它作为投资组合的一部分。?　　二、进行REITs公司治理研究的必要性?　　根据现代公司治理理论，公司治理的主要目的在于减少和消除所谓的代理成本，而这种代理成本出现的原因在于公司所有权和控制权的分离，并由此引发公司经理人自身利益和公司股东利益的不一致。詹森(Jensen1986、 1989)著名的自由现金流量假说(Free Cash Flow Hypothesis，FCFH)认为，通过高的杠杆率增加债务，可以迫使成熟企业中过多的自由现金流被用于偿还债务。定期偿债约束了经理人，减少了经理人支配自由现金的权力。同时，支付债务、破产的压力也会迫使管理层提高效率，高负债因此成为降低管理层代理成本的控制手段。结合REITs的产品特征，我们看到在该产品推出伊始，便规定了利润的分红比例不得小于90%，同样达到了自由现金流假说中防止经理人利用对自由现金流的控制权投资于NPV小于零的项目，损害其他中小股东利益的现象。但在REITs的实际运行中，是否就没有公司治理问题了呢?答案显然是有的。?　　REITs作为一种信托投资工具，与一般意义上的公司治理相比，其代理环节和代理链更长，不仅涉及到普通意义上投资者对董事会、董事会对管理层的委托代理关系，还包括REITs管理层对REITs资产运营者的委托代理关系。所以， REITs的运行过程中会存在更为严重的信息不对称问题和由于委托代理关系而可能引发的“道德风险”和“逆向选择”问题，而对REITs公司治理的研究的目的正是基于传统公司治理研究的理论基础之上并结合REITs的具体特点，使得各方的利益趋于一致，以减少其中的“道德风险”和“逆向选择”问题的产生。?　　在REITs出现后的最初30年里，REITs发展比较缓慢，其中一个重要的原因就是REITs的运营仅限于持有房地产，不能由自己运营房地产，只能委托独立的第三方运营和管理REITs持有的资产，即前面所说的ExternallyadvisedREITs。这种模式必然产生REITs的委托代理问题，即第三方管理人和REITs投资者的利益冲突问题，结果造成REITs的市场表现一般，投资者对于该产品的接受程度有限，该阶段REIT