REITs操作路径及股债性特征对融资人影响差异探讨.docxVIP

REITs操作路径及股债性特征对融资人影响差异探讨说明：（1）本材料仅代表作者个人意见，不代表所在单位。本材料不得作为研究报告或咨询建议使用。部分信息来自公开资料，作者不保证内容的准确性或正确性；（2）因篇幅等原因，本文涉及内地证券化的内容主要是对证券交易所挂牌的资产证券化进行粗浅分析，对于为资产证券化及房地产金融贡献巨大的银行间市场RMBS及CMBS等产品将另行撰文分析。一、商业地产与资产证券化：必由之路随着中国证监会新政出台和积极推动，在基金业协会、上海与深圳证券交易所的技术指导下，中国内地的交易所资产证券化市场自2014年下半年以来得到了蓬勃发展，ABS发行数量跨越式提升，基础资产类型不断丰富，这其中就包括各类以商业物业、保障房、物业管理等房地产相关资产。商业物业资产证券化产品的创新有力拓宽了内地地产行业的融资渠道，推动地产行业更为稳健、持续地转型、迈向管理型地产和REITs时代。广义房地产行业，包括商业物业以及持有涉房资产的商业连锁企业和金融企业，是一个资本密集型的行业，现金流是否充足是决定一个房地产企业能否持续经营的关键，在现金流不足的情况下，多项目同时建设或运营将存在更大的经营风险，因此，房地产企业及各类物业持有人随时需要计划、保持足够的资金运营。房地产企业的现金流入主要依靠房地产销售及运营、股性融资和债务融资，其中债务融资及部分的股权产品其资金成本是具有强制性的。这些资本属性决定了REITs是地产企业盘活存量、管理流动性的有效工具和必备手段。物业持有人既可以通过租金、物业费等收费权益的资产证券化实现未来预期收益的直接回笼，还可以通过REITs方式，实现物业资产上市，在获取物业增值收益的同时更有利地把握资金和流动性。二、REITs与资产证券化：相辅相成REITs即房地产信托投资信托，是英文“Real Estate Investment Trusts”的缩写。它是一种以发行收益凭证的方式，汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs是广义资产证券化领域的重要组成部分，也是相对独立的一类结构化金融产品。在国际资本市场上，房地产相关资产始终是广义资产证券化领域的最重要资产类型：一方面，海外资产证券化起源于20年代80年代的住房按揭抵押贷款证券化，并随着房地产市场的繁荣而蓬勃发展，个人住房按揭抵押贷款证券化RMBS和商业物业按揭抵押贷款证券化CMBS自始占据资产证券化市场的大半份额；另一方面以物业资产权属或地产相关资产作为基础标的的REITs与贷款类资产证券化是独立并行而又相辅相成的业务领域，共同形成了与普通股票、信用债券并肩的证券化产品市场。而在国内市场，尽管内地物业在10年前就开始尝试在香港和新加坡发行REITs产品，不过受政策法规和融资牌照通道等多方面的影响，完全符合国际定义的REITs产品（公募+物业产权/股权）始终没有正式亮相，而交易所挂牌的资产证券专项计划成为了具有股权属性的房地产信托投资基金的运作载体，这就使得国内物业与资产证券化的关系更为紧密，而前海万科REITs基金的出现以封闭式公募证券投资基金逐步成为未来内地REITs创新的重要可选载体。三、内地物业REITs产品之尝试：多管齐下根据财务属性，REITs主要分为三种类别：股性（或称权益型）、债性（或称抵押型）以及混合型REITs。近两年，以内地商业地产作为基础资产运作的REITs或准REITs产品主要体现为：1、在内地证券交易所挂牌的股性准REITs资产证券化产品（如中信启航、华夏苏宁云创资产支持专项计划）、债性房地产证券化产品（如海印股份信托受益权、金科股份委托贷款债权、世茂天成物业资产支持专项计划）。2、在内地证券交易所挂牌的公募证券投资基金产品（如鹏华基金管理的前海万科REITs基金）。3、在香港联交所上市的标准REITs产品（如2013年开元产业信托基金，摩根士丹利和渣打银行联席操刀的开元名都酒店融资产品）和具有一定REITs特性的合订信托单位（如2014年的金茂股份，德意志银行和摩根士丹利联席保荐的金茂酒店与办公物业融资产品）。从上述几种产品可以看出，国内商业物业进行REITs或准REITs操作主要分为两大类途径：一是通过发行符合国内法规的资产证券化或基金产品，在国内证券交易所挂牌上市。具体来说，国内产品可以资产支持专项计划作为牌照通道，以资产证券化的方式发行资产支持证券，实现准REITs挂牌上市的目的，在操作过程中可以选择搭建双层SPV结构（股性产品通常为专项计划+私募基金，债性产品通常为专项计划+信托贷款/委托贷款）。另外，国内REITs领域也逐渐出现了以公募证券投资基金为载体的产品，比如鹏华前海万科REITs封闭式混合型证券投资基金（基础资产为50%投资于万科