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针对新华书店项目检查与指导记录 一、指导日期：2012年10月31日至2012年11月5日 二、指导内容及方式： 指导方式通过实例评估项目实际进行过程中遇到的问题进行现场口头指导。 指导的内容包括： 1）现场勘查阶段： 1．现场勘查，必须实地到达估价对象现场，了解和感受每一宗地的位置、面积、地上建筑物、周边条件、基础设施状况等。 2.现场勘察时应按照委托方提供并确认的土地清单进行。 3.在收集资料时，应按要求收集齐备，并可从当地有关报纸、杂志、年鉴、文件、图书或网站上收集有关政策、经济、地价等材料。 2）报告编写阶段 1.一般因素、区域因素和个别因素分析 通常情况下，在以县市为单位出具技术报告时，一般因素主要描述该县市的自然条件、行政区划、经济条件及土地与房地产市场政策等；该县市的资料及数据可从当地统计年鉴或网站上获取。 对于区域因素，一般以待估宗地所在乡镇或行政分区为单位描述，描述所在乡镇或行政分区的区域概况、交通条件、基础设施条件等。 对于一般因素和区域因素的描述，也可参照当地合作估价机构的现成说法或习惯写法。（注意一般因素和区域因素中的人口、面积、GDP要尽量采用最新数据；文字要通顺，数字要准确） 个别因素中，对委托方的描述应客观公正，避免带有感情用语和恭维性语言。 注意：在地价影响因素分析中，一定要对地价影响较大的重要因素进行分析。因土地的特殊用途或其他原因而影响地价的特殊因素，要在这里说明并进一步分析。 3）估价原则方面 要根据待估宗地的土地利用特点以及拟采用的土地估价方法，选择与估价方法相对应的估价原则。不同方法所对应的原则不同，不能千篇一律的使用估价原则。 表1 不同估价方法所对应的估价原则 评估方法 遵循的估价原则 成本逼近法 替代原则、供需原则、变动原则、贡献原则 收益还原法 预期收益原则、替代原则、供需原则、变动原则、报酬递增递减原则、最有效利用原则 市场比较法 替代原则、变动原则、供需原则 基准地价系数修正法 替代原则、供需原则、变动原则 假设开发（剩余）法 预期收益原则、替代原则、变动原则、最有效利用原则 4）估价方法的选择上 根据规定，对于每一宗地的土地价格评估应至少选择两种评估方法，可分别选择以下方法： 1．宗地设定用途或参照评估用途为商服用地的，可选择基准地价系数修正法、假设开发法、剩余法、收益还原法或市场比较法进行评估。但同一宗地不能同时采用收益还原法、剩余法或假设开发法进行评估。 2．宗地设定用途或评估参照用途为公共管理与公共服务用地的，可选择基准地价系数修正法、成本逼近法或市场比较法进行评估。 3．宗地设定用途或评估参照用途为工矿仓储用地的，可选择基准地价系数修正法、成本逼近法或市场比较法进行评估。 5）不同估价方法需要注意的技术问题 1．基准地价系数修正法评估需要注意的问题 ①应说明当地基准地价的批准时间、文件名称、文号、基准日并对不同用途基准地价内涵的开发程度、使用年期进行明确。 ②待估宗地地价影响因素修正系数，必须按照当地基准地价评估报告或定级估价报告中的地价影响因素修正体系确定。如果当地只有基准地价而无修正体系的，可结合当地的实际情况，参照相近用途的地价影响因素修正体系编制相应的地价影响因素修正系数表。 ③估价基准日与基准地价的基准日不一致的，需要进行期日修正。 开展地价动态监测的城市，可采用地价监测成果中的城市地价指数。 没有开展地价动态监测的城市，可采用评估机构编制的地价指数表。 ④除工矿仓储等用途受容积率影响不大以外，其他用途宗地均需根据当地相关要求作容积率修正。 ⑤如果待估宗地设定开发程度与基准地价开发程度存在差异，应按照各地基准地价更新报告中的要求进行开发程度差异的修正，写清楚每一通的费用，场地平整费可根据当地地形条件确定。另外基准地价系数修正法与成本逼近法同时采用的，两者的土地开发费用应相互衔接。 ⑥不在基准地价覆盖范围内的宗地，可参照末级基准地价进行评估。在参照末级地基准地价评估时，应对参照末级地评估的理由进行适当描述。 2．收益还原法评估需要注意的问题 ①各项收益和费用均必须使用客观收益，不得直接使用本物业的实际收益，而应根据当地实际情况，参考周围类似物业的收益水平和费用水平确定待估宗地物业的客观收益和费用。 ②在确定客观收益时一定要有案例，并且有将案例与待估宗地进行比较确定客观收益的过程。所取案例应有照片。 ③关于建筑物的耐用年限，本次评估涉及到的非生产性使用的建筑物耐用年限一般为：钢混结构耐用年限为60年；砖混一等、二等耐用年限均为50年；砖木结构一等、二等、三等耐用年限为40年。此处应注意，如果建筑物为钢混结构时，建筑物不计残值。 ④关于折旧年限的问题： A.如果房屋尚可使用年限短于土地设定年期，则 折旧年限=房屋已使用年限+尚可使用年限