2010年12月23日尊地地产东营银座城市广场3期营销定位报告020921.pptVIP

银座城市广场3期营销定位报告;报告思路;;开发建议;;第一篇 产权式酒店;东营市经济发展;东营市发展规划;东营市酒店市场调查;蓝海国际大饭店;东营宾馆;蓝海大饭店;邦臣大酒店（黄河大酒店）;新悦大酒店;蓝海西城宾馆;东胜海天酒店;如家快捷酒店;东营酒店市场的调查总结;项目地块现状;酒店发展必要性分析;市场定位; 开发商将每间客房的产权独立，分别出售给投资者，投资者在购买了酒店的产权后，将经营权交由酒店管理公司统一出租和经营，投资者收取一定比例的经营或返租收入，以实现保值增值目的。同时，投资者也可将手中的产权进行转让和自由买卖。;产权式酒店的发展历程 ;海南----博鳌蓝色海岸、南海传说、三亚海景温泉大酒店、黄金海岸花园、皇冠假日滨海温泉酒店、华宇皇冠假日酒店、香水湾度假酒店、太阳河度假酒店、湖景酒店、三亚温泉花园酒店 北京----金色假日、快乐无穷大—龙庆乡村俱乐部、丽苑公寓、汇园国际公寓上海----巴黎时韵、凤凰大厦、中福大酒店、同济酒店、协和丽苑、新世纪大厦酒店公寓南京----紫鑫国际公寓、名人城市酒店深圳----丹枫白露、海世界酒店、丽湾酒店、雅兰大酒店秦皇岛----维多利亚海湾、碧海蓝天厦门----长升大厦青岛----佳信酒店武汉----圣淘沙酒店公寓、快乐时光国际公寓、卓悦山水酒店、君逸·濠天大连——海昌欣城济南——明珠国际商务港、金星国际酒店;1、新加坡瑞年酒店管理集团(金星国际)；2、济南智桥酒店管理顾问有限公司；3、青岛海天大酒店管理公司； 4、英国威格斯酒店管理；5、香港丽嘉国际集团；6、天域酒店管理公司；7、雅阁（澳大利亚）酒店管理公司；8、深圳威尼科斯酒店管理公司；9、香港联邦国际酒店管理公司；10、环球同创酒店管理公司。; 依据投资者获取回报的形式不同，产权式酒店可以分为两类。  1、纯产权式酒店 在不影响酒店整体经营的情况下，投资者有权转让、抵押、继承、租赁等，在分红方式、时间及监督上依据委托经营合同而定，投资收益与酒店经营息息相关。 2、返租式产权酒店 前期开发模式基本相同，但投资者投资收益与酒店经营没有任何关系，以每年固定的投资回报（一般年6-8%）为主要收益形式。;两种产权式酒店的比较; 深圳旭飞.好时光休闲酒店（公寓） ;深圳雅兰酒店;开发商：佛山新中源陶瓷集团星级标准及规模：5星级，329套客房开发时间：2005年5月入住率：40%开发模式（三种回报形式客户任选其一）：1、固定式：10年内每年6%的固定年回报，可按揭；2、组合式：3年固定回报（6%）+7年经营分红；3、分红式：投资者每年的回报＝酒店客房全年经营 收入总额×40％×(客房套内面积／酒店客房套内 面积总和)。4、聘请广州中国大酒店中酒有限公司负责经营管理。销售情况：个人客户为主，少量企业客户，一家大企 业客户购买两层作为自用。;北京中欣戴斯酒店;开发商：北京国安集团、保利集团等星级标准及规模：4星级，307套客房开业时间：2003年5月入住率：40%开发模式：1、投资者首付30%；2、余款20年按揭支付，按揭还款和利息、物业管理费、空调费、水电费及维护、装修等所有费用，都从第一城的经营利润中开支；3、购房者每年拥有首付额度10％的酒店消费金额，可预支20年内的消费额，还可以享受第一城内其他消费。销售情况：高档高尔夫公寓现房第一天的发行额就超过了６100万元，其中个人投资所占比例达到８０％，最大一笔个人投资为600万元 。;扬州人家国际大酒店;产权式酒店案例总结;本项目开发模式; 开发模式优点;项目SWOT分析 ;竞争定位;客户定位 ;星级标准;外观(欧陆式风格);酒店前厅;酒店园林;酒店会议厅;餐厅;标准间;价格策略;营销节点;广告安排;第二篇 写字楼及底商;写字楼市场发展过程;写字楼市场现状分析;开发商：山东万达地产有限公司地址：府前大街与沂州路交汇处建筑面积：29428㎡，128户面积范围：78--1403 ㎡ 均价：5500元/ ㎡开盘时间：2006年7月1日楼层：17层销售情况：65%物管：月3.9元/㎡简介：整体建筑属典型的现代风格，环境优美，地 段位置较佳，但销售速度较慢，已进驻办 公企业不到10家。;开发商：山东众成地产有限公司地址：东城东三路与淮河路交汇处建筑面积：2000㎡，户面积范围：60--200 ㎡ 均价：3368元/ ㎡开盘时间：2005年楼层：A栋7层，B、C、D栋9层销售情况：A、B、C栋已售完，D栋还有部分物管费：月3.2元/㎡简介：多为工程、培训学校、律师事务所、外