2010房地产法第九、十、十一、十二章.pptVIP

第一节 房地产税收基本知识 一、房地产税的概念和特征（一）房地产税概念解说（二）房地产税主要特征1.纳税主体多样性2.征税对象复杂性3.征税目的多重性二.房地产税的分类与作用（一）房地产税的分类（二）房地产税的重要作用1.税源充足，税收稳定，有助于加强国家的宏观调控能力2.平衡税收负担，缩小社会贫富差距3.引导土地利用方向，促进土地资源的合理利用，抑制土地投机行为 三.我国现行调整房地产税收的主要法律文件（一）几部主要房地产税收法规简介 1．《契税暂行条例》2．《房产税暂行条例》3．《耕地占用税暂行条例》4．《城镇土地使用税暂行条例》5．《土地增值税暂行条例》 （二）简要总结 第二节 土地税 一、耕地占用税1.纳税人2.征税范围3.计税依据4.小结（1）耕地占用税的征税对象是依法确定为耕地的土地，而不是全部土地，它是土地资源税中的一种。（2）耕地占用税是按纳税人所占耕地的面积分等从量定额计征。（3）耕地占用税不论纳税人使用该耕地多长时间，一次性交纳应缴耕地占用税后，均不再征收耕地占用税。 二、城镇土地使用税 1.纳税人 2.计税依据 3.税额计算 4.小结 （1）城镇土地使用税是一种从量定额税，它将纳税人实际占用土地的面积作为计税依据，并按规定税额计算征收。 （2）城镇土地使用税采取地区差额分等开征。根据不同土地因地理位置、基础设施、经济与社会发展程度等因素的差异而导致的使用者级差收入的差别与悬殊，城镇土地使用税对不同城市以及同一城市中不同地区的土地分不同额度开征税收，可以削减或消除因土地级差影响而给企业带来的不公正。 （3）城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。 三、土地增值税 1.纳税人 2.征税对象 3.税率 4.小结 （1）土地增值税是房地产流转领域内的主要税种。 （2）土地增值税是以建设用地使用权的有偿转让及转让房地产的过程中所形成的收益增加值作为本税种的开征依据。只有发生收益增值的房地产转让行为才能够征税，通过继承、赠与等方式没有取得营业性收入的转让行为不在本税种征税范围之内。 （3）土地增值税是针对转让行为的一次性征收。 第三节 房产税 一、房产税 1.纳税人 2.计税依据 （1）从价计征 （2）从租计征 3.税率 4．小结 （1）房产税是一种直接税，由房屋产权所有人承担，纳税人不能直接向其他人转嫁税收负担。 （2）房产税以房屋为征税对象，按期征收，税源稳定。 （3）房产税是一种按期征收从价计征的税种，按年计征，分期缴纳；或分季度、或半年、或全年一次，分别征收。 二.不动产销售营业税1.纳税人2.征税范围与计税依据3.税率4.小结（1）不动产销售营业税的征税范围是有偿转让不动产使用权。（2）不动产销售营业税的计税依据是课税对象的具体化，即以不动产的销售额或转让额为依据。 三．契税1.纳税人2.征税对象3.税率4.小结（1）契税只是针对部分不动产所有权或者使用权转移，而不是针对全部的不动产所有权或使用权转移而开征的税种。（2）契税是由不动产的取得人缴纳的一种税收，只有不动产所有人依法取得不动产时才负有纳税义务。（3）契税的征收是以发生房屋所有权转移为条件，而不管其利益是否实现。 第四节 我国现行房地产税制思考 一、我国房地产税制现状二、现行房地产税制中的主要问题1.租税费界定不清，相互错位，难以发挥土地税种的调控作用(1)以税代租(2)以费代税(3)税费并存2.地方税制改革滞后，致使部分税种政策过时，税种政策设计不合理，不能适应市场经济的客观要求3.规范的、独立的房地产税种较少4.房地产税种繁杂、征收环节多, 存在重复征税和多层次收费现象，成为导致商品房房价居高不下的原因之一 三．未来改革思路与措施（一）改革我国房地产税的思路（二）改革我国房地产税的具体措施1. 城镇土地使用税征收范围的调整2. 简化土地增值税的税制设计3. 房产税只对城镇区域的经营性房产征税，范围过于狭窄 4. 开征房地产遗产税和房地产赠与税5. 增设地价税、房地产租金税、空地税(或荒地税) 本章小结 房地产税收法律制度是国家税法的重要组成部分。房地产税收具有纳税主体多样性、征税对象复杂性及征税目的多重性等特征。合理的房地产税收不但可以保证国家取得稳定的收入，加强国家的宏观调控能力；而且可以调节社会各个阶层的经济利益，引导资金流向，实现产业结构的优化升级，实现国民经济的可持续健康发展。随着近年来我国房地产业的迅速发展，我国的房地产税收法律制度逐渐完善，并已成为国家税收体系中相对独立、具有特色的一部分。 我国的土地税主要包括耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税等；房产税主要包括房产税、印花税、契税、不动产销售营业税等，从纳税人、征