房地产基本制度与政策第一章：房地产业辅导(含习题及答案)..docxVIP

第一章　房地产业【本章历年考情分析】　　■ 历年所占分值很少　　【学习方法】　　■ 抓西瓜丢芝麻　　【本章主要内容】　　第一节房地产业概述　　第二节住房制度概述　　第三节土地制度概述　　第四节房地产法制建设　　【内容详解】　　　　第一节　房地产业概述　　1.房地产的基本概念◆　　■ 概念　　◇房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理（五类）的行业　　◇在国民经济分类中属第三产业　　■ 房地产业与建筑业的区别与联系　　◇区别：房地产业是第三产业，建筑是物质生产部门，属第二产业　　◇联系：房地产业与建筑业是甲方与乙方的关系　　2.房地产业的作用（七大作用）◆　　■ 为国民经济发展提供重要物质条件　　■ 房地产业关联度高，带动力强，可带动相关产业的发展（GDP要靠房地产的拉动作用）　　■ 可改善人民的住房条件和生活环境　　■ 可加快旧城改造和城市基础设施建设　　■ 有利于优化产业结构，改善投资环境　　■ 可扩大就业　　■ 可增加政府财政收入　　3.房地产业的细分（两大行业3大类）◆　　■ 房地产开发业（主体地位）　　■ 房地产服务业　　◇物业管理　　◇房地产中介服务业　　☆咨询　　☆估价　　☆经纪（成熟的房地产市场中，经纪业是主体）　　【注意】　　■ 中介和经纪的区别　　■ 房地产服务业和房地产中介服务业的区别　　【2008年真题】　　◆物业管理业不属于房地产中介服务业。（　）　　[答疑编号500431010101]『正确答案』√『答案解析』物业管理属于房地产服务业，但不属于房地产中介服务业，中介服务业包括咨询、估价和经纪三类。　　【典型例题】　　◆（　）是指为有关房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。　　A.房地产投资开发　　B.房地产咨询　　C.房地产估价　　D.房地产经纪　　[答疑编号500431010102]『正确答案』B　　4.房地产业的历史延革（五个时期） ▲ 　　■ 1949年以前以土地和房产私有制为基础的房地产业　　■ 1949～1955年，确立产权，建设机构改善生活条件的房地产稳定期　　■ 1055～1965年，国家经租与公私合营，确立了公有制在房地产中的主体地位　　■ 1966～1978年，房地产混乱停滞　　■ 1978～今，进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革，确立了社会主义房地产市场　　　　第二节　城镇住房制度改革　　【我国的住房制度】　　■ 城镇住房制度－78年后发生根本性变化　　■ 农村住房制度－农民自建、自住、住房私有制度，一直未发生变化　　【我国房地产业的发展得益于以下三项改革】　　■ 城镇住房制度改革　　■ 城镇土地使用制度改革　　■ 房地产生产方式改革　　1.城镇住房制度改革▲　　■ 传统城镇住房制度　　◇国家统包、无偿分配、低租金、无期限使用为特点的实物福利性住房制度　　■ 根本问题　　◇不能有效满足城镇居民的住房需求　　◇以租无法养房　　■ 住制度改革的阶段（三阶段）　　◇探索和试点阶段－提出走住房商品化道路（1978－1991）　　◇改革的全面推进和配套改革阶段（1991－1994）　　◇改革的深化和全面实施阶段（1994年以后）　　2.现行城镇住房制度的基本框架（三个方面）◆　　■ 新增住房供应方面（两条脚走路）　　◇加强经济适用住房的建设和管理（经济适用房）　　◇增加普通商品房供应，控制高档商品房建设（商品房）　　■ 存量住房方面（房改）　　◇推进公房出售　　◇完善住房补贴制度　　■ 政府住房保障职能　　◇建立完善廉租房制度　　2.1 经济适用房　　■ 性质　　◇经济适用房地具有保障性的政策性商品房（是商品房的一种）　　■ 出售价格确定　　◇实行政府指导价，按保本微利原则确定　　■ 经济适用住房的成本（八项）　　◇征地和拆迁补偿费　　◇勘察设计和前期工程费　　◇建安工程费　　◇住宅小区基础设施建设费　　◇企业管理费，一般控制在2%以下　　◇贷款利息　　◇税金　　◇开发利润，按前四项的3%以下　　■ 政府的优惠政策－哪些措施降低开发成本（主要五项）　　◇土地无偿划拨　　◇减免行政事业性收费　　◇政府承担小区外基础设施建设　　◇控制开发贷款利率　　◇税收优惠政策　　■ 建设的规定　　◇严格控制在中小套型　　◇严格审定销售价格　　◇严格实行建设项目招标投标制度　　■ 供应的规定　　◇供应实行申请、审批和公示制度　　■ 集资、合作建房　　◇资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，不得成为变相的实物分房或开发经营　　【2008年真题】　　◆经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。（　）　　[答疑编号500431010103]『正确答案』×『答案解析』实行政府指导价，按保本微利原则确定　　【2006年真题】　　◆