土地估价实务课件.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 三、土地估价报告审核的要点 (2)利用投资风险与投资收益率综合排序插入法测算土地还原利率 投资的收益与投资风险密切相关，目前比较安全、风险性小的投资有银行一年期定期存款、三年期国债，但其收益率也较低，分别为2.25%和2.72%；银行贷款存在一定风险，其收益率高于前者，央行自2006年4月28日起上调人民币一年期贷款基准利率为5.85%；投资在房地产开发方面风险较大，其法定利润率为8-15%，平均为12%；而投资在股市则风险更大，其收益亦可能更高。经分析判断，土地投资风险大于银行一年期贷款而小于房地产开发，据此测得土地还原利率为7.28-9.58%。 综合上述二种方法测算结果，最终确定本次土地估价的土地还原利率为8%。 4.7.2年期修正系数的计算 忽略自估价期日起算未来50年内土地还原利率的波动因素，年期修正系数则为： 年期修正系数=1-1/(1+土地还原利率)使用年期 =1-1/(1+8%)50=0.9787。 4.7.3经年期修正后的地价计算 年期修正后的地价=年期修正前的地价×年期修正系数 =178.59元/m2×0.9787 =174.79元/m2。 4.8区位修正 区位修正前地价=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）×年期修正系数，上述公式计算出的地价是在估价对象所在区域取得有限使用年期土地使用权的平均价格，该地价根据所评估的宗地在区域内的位置和宗地自身条件，进行区位因素修正后才可确定为具体宗地土地价格。本次评估参照《江苏省××市建制镇集镇土地定级估价报告》中制定工业用地基准地价时考虑的影响因素以及影响地价各因素的修正幅度，确定本次运用成本逼近法评估时区位修正的影响因素及其修正幅度（见表*、表*），最终区位修正结果见下表 三、土地估价报告审核的要点 因 素 因 素 条 件 评价等级 修正系数 交通状况 道路状况 道路类型 估价对象所在区域道路类型以主干道和次干道并重 较优 +0.0056 道路宽度 估价对象所在区域主要道路宽度约为8-15m 一般 0.0000 交通便捷程度 估价对象所在区域无对外交通设施 劣 -0.0116 基础设施状况 供水状况 估价对象所在区域供水保证率达95-98%以上 较优 +0.0035 供电状况 估价对象所在区域供电保证率在达95-98%以上 较优 +0.0035 排水状况 估价对象所在区域无市政统一排水设施，排水状况劣 劣 -0.0072 通讯状况 估价对象所在区域装机容量一般，通讯状况一般 一般 0.0000 环境因素 污染排放及治理状况 估价对象所在区估价对象所在区域有个别水、气污染型企业分布，污染物排放略有超标，污染治理状况一般 一般 0.0000 危险设施状况 估价对象所在区域无危险设施 优 +0.0067 自然条件 估价对象所在区域地形较平坦，连续大雨后有基本无淹水现象，自然条件较好 较优 +0.0038 工业区成熟度 集聚及配套状况 产业集聚类型 估价对象所在区域以一般产业为主，企业间产业联系一般。 一般 0.0000 产业集聚集程度 估价对象所在区域产业集聚程度较低 较劣 -0.0042 配套协作状况 估价对象所在区域工业企业间配套协作关系较差 较劣 -0.0042 工业未来发展趋势 估价对象所在区域工业未来发展趋势一般 一般 0.0000 行政因素 城市规划限制 根据苏陈镇规划，估价对象所在区域规划未来土地利用以农业用地和住宅用地为主 较劣 -0.0032 政府特殊政策与产业管制 政府对发展第二产业无优惠政策，亦无限制措施 一般 0.0000 交通管制 估价对象所在区域无交通管制 优 +0.0070 其他区域因素状况 无影响 一般 0.0000 估价对象地价修正系数评估结果表 三、土地估价报告审核的要点 估价对象地价修正系数评估结果表 因 素 因 素 条 件 评价等级 修正系数 宗地地形条件 地面较平坦 一般 0.0000 宗地地基条件 估价对象地基承载力较大，一般工业建筑建设时需作简单