基层小区管理的调查与思考的报告.docVIP

　　基层小区管理的调查与思考的报告 小区是城市的细胞。当前，随着城市的快速扩容，房地产开发建设步伐加快，城市小区数量增加，人口增多，小区各种矛盾日益复杂。在此背景下，在加强城市建设的同时，如何加强小区管理，维护社会和谐稳定，已成为各级党委、政府当前亟待解决的问题。基于此，我街组织专门人员深入社区进行调研，在掌握大量一手资料的基础上，进行了初步的分析和研究，并提出了相应的对策和建议。 　　一、文艺路街道小区管理的基本情况 　　文艺路街道地处长沙市中心城区，总面积0.98平方公里，下辖7个社区，常住人口4.6万人，流动人口2.7万人。街道辖区内机关单位和纯居民型社区多，基本上都是老旧住宅小区。目前，全街共有物业管理企业七家，从业人员200余人，实行物业管理的小区内房屋性质多种并存，既有商品房、承租房、房改房，还有单位直管楼等。没有实行物业管理的小区多为社区居委会管理或由住户自请环卫工清扫。 　　总体看，文艺路街道小区管理工作具有以下几个特点：一是物业管理普及率不高。目前仍然没有实行物业管理的居住小区有4个，占40%左右；未收取物业费的小区有6个，占50%左右，在收取物业费小区中尚有10%--50%住户以各种理由不缴费。二是物业管理总体水平偏低。主要是物业管理企业数量少、规模比较小，资质等级偏低等；物业管理企业从业人员素质较低，物业服务工作不到位。三是物业管理监管体制不健全。对物业管理企业的监督检查及规范化经营缺乏制度支撑，对社区物业管理自治方式缺乏科学性探索。 　　二、基层小区管理存在的主要问题 　　通过走访有关物业公司、小区业主、社区和主管部门了解，虽然只是一个街道的小区管理问题，但存在有许多共性的问题，并在很大程度上反映了城市基层小区管理的现状和困境。 　　（一）开发商遗留问题严重，矛盾纠纷不断 　　开发商遗留问题主要表现在：一是规划变更导致业主权益受损。房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异，一些项目交付使用时往往绿化、道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益，引发物业服务收费矛盾。二是房屋建筑和附属设备质量差，出现遮阳光、跑水漏气、下水堵塞、墙皮脱落等，造成了业主对开发商的问题转移到物业公司。三是建筑权属不清。公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题，是业主与开发商争议的核心问题。例如新富城地产建设期间，在二次供水和电梯质量等方面留下了严重后患；维一新城地下车库、地下室、会所、活动中心、配套用房等设施的归属不清，产权不明。有的开发商侵占和出售配套公用设施所谓使用权，侵害了业主利益，还有的开发商开发完成后就再也找不到法人，留下了隐患。这些问题业主从开发商处得不到及时解决，只能同物业公司交涉，但这些问题本不是物业公司的职责范围，从而引发物业与业主的矛盾和纠纷。 　　（二）物业公司服务水平不高，物业收费困难 　　主要表现在：一是物业公司服务水平不高。有一些物业管理企业员工缺乏客户意识，以管理者自居，态度强硬，物业管理服务仅限于清扫卫生、安全保卫、收取垃圾费等低标准、低水平的管理服务，对业主的正当要求不能及时满足，导致业主和物业公司纠纷不断。二是物业管理专业人员不足。物业管理作为一个新兴行业，对从业人员的素质有一定要求，从业人员必须具备物业管理的专业知识、敬业精神、服务意识。我街道物业管理从业人员大多来自转制、转岗、转业人员，整体素质较低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，难以适应物业管理专业岗位的要求。三是物业管理费收缴率低。全街道很多小区物管每平米不足1元，有的甚至0.4-0.5元，且有的物业管理住宅小区一般收费仅达50%。物业公司走法律途径解决业主拖欠物业费问题,又面临费时、费精力、取证难等问题，单个小物业无法承受。而政府为了稳定社会，违背市场规律对物业费进行价格干预，定价主要考虑居民的承受能力，收费标准低于物业管理运作成本。这一切导致物业公司收费困难，物业公司只得精简人员，降低服务标准，致使服务大打折扣，恶性循环加剧，业主和物业矛盾更加尖锐。 　　（三）政府管理职能缺位，监管体制不完善 　　一是物业管理问题各方主体权责不清，职能缺位。目前物业管理方面的法律、法规不完善,导致许多物业管理存在管理盲区和权责不清。比如违章搭建、破墙开店、占道经营、破绿种菜、养鸡养狗、噪声、烟气污染等问题，这些本应该是属于城管、工商、公安、园林、环保和社区居委会等部门负责的职能，现在有了物业公司的存在，居民统统找到物业公司的身上。但是物业公司并没有处理解决上述问题的行政执法权力和相应的能力，结果是企业不该管的要管，政府要管的却不积极作为，最终导致业主和物业公司矛盾升级，物业管理收费困难。二是监管体制尚未理顺。目前我区承担物业行政管理职责的部门是房产局物业监管处，而真正与小区居民日常接触的街道办事