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商品房买卖合同如何解除,该合同解除后的损害赔偿(共8篇) 解除 损害赔偿 商品房买卖合同 合同 损害赔偿责任 损害赔偿与违约金 合同解除的溯及力问题 篇一：商品房买卖合同解除后之损害赔偿问题探究 商品房买卖合同解除后之损害赔偿问题探究 作者：喻虹钧 发布时间：2010-04-15 13:20:19 近年来，随着我国住房分配货币化，商品化和社会化，商品房交易日渐增多，商品房买卖纠纷也随之增加，特别是涉及商品房合同解除后，对损害赔偿范围问题，在适用法律问题上，缺乏相应法律依据。本文通过对一案例法律基础理论的分析认为合同解除后损害赔偿范围是信赖利益，而不包括可得利 益。 一、问题提出 买受人于2007年10月1日，与某房地产有限责任公司签订一份商品房买卖合同，双方在合同中约定了房价、交房日期、逾期违约金等条款，2008年9月3日某房地产有限责任公司将商品房交付于买受人，2008年11月12日该商品房顶棚脱落、钢筋裸露约1.5平方米，存在严重的质量问题。但合同并未约定因房屋质量问题解除合同的赔偿范围和计算方法，为了最大 限度保护买受人的合法权益，买受人提出解除合同，除要求返还房款外，还要求赔偿房价升值部分损失以及交付房屋所交费用的直接经济损失。 在本案中，房产公司构成违约毫无疑问，合同解除也并无疑问，赔偿交付房屋所交费用的直接经济损失也无疑问。但本案引出以下问题：因一方违约而解除合同的情况下，非违约方能否主张合同中约定的违约金、合同解除与损害赔偿是否并列以及如何界定因合同解除而产生的损害赔偿范围。本文仅讨论合同因违约而解除的损害赔偿范围问题。 二、合同解除损害赔偿范围界定的前提分析 1、合同解除责任的性质 合同因违约而解除，那么合同解除责任自然是违约责任了，这一直是一种从理论界到实践界占据主导地位的观点。这种观点为大陆法系国家所持，从法国，日本和我国台湾地区的立法来看，合同解除的责任，基于债务不履行之损害赔偿请求权，是债务向责任形式的转化，所以仍属于违约责任之范畴。但笔者认为， 合同解除虽然也是基于违约事实而产生的法律后果，但它不属于违约责任方式，而属于合同违约后的一种补救措施；合同解除后的法律后果也不表现为违约责任，而是一种民事责任，主要包括不当得利返还责任和损害赔偿责任。合同法第97条对合同解除后的法律后果规定得十分明确，即“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。将合同解除责任等同于违约责任，这导致了对《合同法》第97条所规定的赔偿损失的理解等同于第113条的违约责任。所以合同解除具有不同于违约责任和缔约过失责任的性质，是一种独立的合同责任。合同解除的目的在于使当事人之间的关系恢复到订约前的利益状态，从这一点上看，恢复原状也好，赔偿损失也好，意在消除已经发生的合同关系，实现静态的交易安全。在这一价值取向下的赔偿损失并不是赔偿可得利益的损失，而是恢复原状之不能的前提下采取的弥补和替代性救济措施。 2、合同解除与损害赔偿的关系 关于合同解除与损害赔偿的关系。我国《民法通则》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和《合同法》均有规定。《民法通则》第115条规定：“合同变更或者解除，不影响当事人要求赔偿损失的权利。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条也分别规定因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。合同法第97条规定也体现了我国法律承认合同解除与损害赔偿是可以并存的。但商品房合同解除后，对损害赔偿范围问题，在适用法律问题上，却缺乏相应法律依据，有待立法进一步完善。 3、损害赔偿范围中合同利益的概念 合同的利益构造分为期待利益、信赖利益、返还利益三类。期待利益，指通过使合同的履行，他所处的状况而享有交易之好处使他所享受的利益；信赖利益， 指通过使其处于如若合同未曾缔结，因信赖合同而遭受之损失使他所享受的利益；返还利益，通过返还其交付与对方的所有好处使他所享有的利益。我国合同法第97条规定当事人可以请求损害赔偿，却没有指出是何种利益的损害赔偿。按照学界一般认识，对期待利益的损害赔偿须以有效合同为基础，合同既已解除则不能再请求期待利益的损害赔偿，否则会造成多重给付。对返还利益的损害赔偿完全可以通过恢复原状达到同样的效果，而且范围有限，不能达到填补损害的效果。因而我国合同法所规定的赔偿损失应该是赔偿信赖利益的损失，即为准备履行或在履行中支出的费用以及所失损害的赔偿，以达到恢复合同前的状态，不包