周口沈丘旷亚国际大厦营销沟通方案0814-确.pptVIP

Part4 包装推广建议 目前项目的名称为“旷亚国际大厦”，无法准确表达项目物业性质，不利于包装推广。因此我们建议将项目的推广名改为： 上海世家·财富广场 或 上海广场 这两个推广名称都与前期保持了连续统一。 关于案名定位 关于项目包装 目前项目没有进行VI系统的包装，无法体现、提升项目的档次。我们建议对项目的整体形象进行系统的包装设计，制作投资手册、海报、看房礼品等，提升项目在客户心中的形象。 沈丘旷亚国际大厦 营销沟通方案 Part1 项目情况认知 项目情况 旷亚国际大厦项目位于沈丘县沙颍河北的行政新区，地处“长安东路”与“兆丰大道”城市主干道交叉口，与“和谐嘉园”小区隔路相望，对面是街心公园。附近新建住宅小区林立，有上海世家、绿城水岸花园、永基水岸花城、世纪豪庭等。 本案 项目区位概况 项目区位概况 本案 商业中心 行政中心 老城区中心 距离约2公里 距离约1.5公里 项目位置 项目位置 项目周边1公里范围内无大型零售商业，商业氛围一般，周边商业业态繁杂，为项目招商带来了很好的机会，但也会给销售产生了很大的阻力。 项目周边环境 项目规划情况 项目A段：1-3F为商业，建筑面积约5100㎡，4-6F为单身公寓，建筑面积约4800㎡。其中1F层高5.6米，2-3F层高4.2米，4-6F层高3.3米。 项目B段：1-4F均为商业，建筑面积约5200㎡。其中1F层高5.6米，2-4F层高4.2米。 项目C段：16F的高层公寓，建筑面积约1.4万㎡。 目前A、B段一楼外铺和高层公寓已对外销售。 Part2 租售策略建议 基本营销原则 ■租售模式：零售、零租、局部整租； ■市场规律：回笼资金与商业经营相协调； ■互动关系：“以租带售，以售保租”； ■价格体系：“动态售价，动态租金” ■执行节奏：“招商先行，交叉执行”； 关于租售模式 目前国内商业物业租售模式主要以零售、零租和零售、整租两种，其操作方式如下： 零售、零租：是一般中小型开发商以及低层商业楼盘和商业步行街的作法，有利于资金的迅速回笼，商铺产权分散到客户，滞销商铺则作为出租物业。不利于扩大企业资产规模和统一经营定位。因为产权分散，难以统一经营管理，如果楼层较高，则极易出现一楼经营火爆，二楼以上冷冷清清的局面。如楼层不高则风险较低，特别适合于商业步行街。 关于租售模式 零售、整租：这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。操作方式是将每一层划分为10-50平方米的小产权进行销售回收大量资金，确保项目盈利。然后通过返租的方法从购铺者手中取得商业铺面的经营权，其返租利率一般定在6%--10%（高于银行贷款利率才有吸引力）。对于本项目而言，既能顺利达成销售目标，又能保证后期可持续经营，我们把本项目的租售模式确定为： 零售、零租、部分整租 关于租售模式 模式说明： 1、A段/B段一楼外铺零售，滞销部分零租； 2、A段一楼内铺与二、三楼局部整租，引进大型连锁商超，如万果园、丹尼斯、胖东来等省内知名品牌。 3、A段四至六楼整租，引进连锁快捷宾馆或KTV。 4、B段二至四楼进行业态规划，以散铺形式对外发售，同时给予返租回报。 5、除一楼外铺外，其它商铺通过返租形式收回经营权，给予投资客5-8年的租金保障，每年定期返还租金，租金也可抵扣房款； 关于租售模式 其优点在于： 1、短期内回笼大量资金； 2、实行统一规划经营，易吸引上行人流，盘活楼盘，有利于楼盘升值，让客户感受升值空间。 3、通过将经营权以返租的形式从产权所有者手中收回，交给真正经营实力的大商家经营。 关于租售模式 其风险在于： 1、返租合同期不能太长，一般不超过10年，10年后业主进场自行经营或自行出租，会破坏商场统一经营格局，引发一系列问题。 2、大型封闭式商场基本无临街铺面或临街铺面较少，各个商铺能否增值主要依赖于商场整体经营的成败。 3、每年需返还大量租金，资金压力大。 如何规避以上风险，可以从以下几个方面入手： 1、单个楼层整体出售，保持完成性，有利于招商与持续经营。 2、销售、租赁、合作多种方式进行，筹备各类人才商业经营和营运资金。 关于定价原则 商业物业开发，不同于住宅开发，发展商将物业建好卖给业主交付使用，套现后就终结同项目的关系。 本项目在实现旺销使资金尽快回笼的基础上，还要保证本项目的整体性和售后经营的持续发展，故此我们在定价应该权衡影响商业物业定价的物理和市场等因素，具体如下： 关于定价原则 物理因素 1、垂直系数：根据项目目前所处阶段，垂直系数是影响销售价格最主要的因素，其推算方式及系数如下： 0.25 0.39*0.65 4F 0.39 0.6*0.65 3F 0.6 1*0.6