2017年电大考试-2017年电大 房地产复习小抄.docVIP

房地产开发与经营 经营与房地产管理 经营：商品生产者以市场为对象，以商品生产和商品交换为手段，为了实现企业的目标而进行一系列有组织的活动。 经营与管理的区别：1，管理是劳动社会化的产物。2，而经营是商品经济的产物。3，管理的目的在于提高劳动作业效率，而经营的目的在于追求更高的经济效益。 经营管理的内涵：狭义的经营管理是指对企业经营活动，主要是涉及商品经济的产物；广义的经营管理是指对企业全部生产经营的活动的。 经营管理的职能：①战略职能②决策职能：包括经营市场调查、经营环境预测、经营方案制订及经济方案选择和优化③开发职能④财务职能：核心是资金的运用和管理⑤公共关系职能 财务职能：1，资金措施职能 2，资金管理职能 3资金运用智能 4经济核算与经营分析职能 经营的思想：指企业在整个生产经营活动中的指导思想，也是企业制定经营战略，确定经营目标进行经营决策，组织、指挥、协调、控制生产经营活动，进行经营分析的指导思想。⑴面向市场的经营思想⑵竞争致胜的经营思想⑶注重信息的经营思想⑷致力人才开发的经营思想⑸注重计划管理的经营思想⑹以经济效益为核心的经营思想。 竞争规律的应用，对我国社会主义市场经济的重要意义：①有利于促进企业不断改进技术条件，提高生产率，从而推动社会生产力的发展。②有利于促使企业强化内部管理，降低成本消耗，提高经济效益。③有利于促进企业不断改善生产条件，提高产品质量。④有利于促使企业增强服务的观念，改善服务质量。⑤有利于促使企业重视社会效益与环境效益，注重企业形象。⑥有利于促使社会资源的合理分配，从而提高全社会的效益水平。⑦有利于促进企业重视人才引进和人才培训，形成尊重人才、尊重教育的良好社会风尚。 经济信息在现代经济活动中的重要作用，体现在哪几方面：1，经济信息是制定经营决策的基础 2，经济信息是阻止经济活动的依据 3，经济信息是控制经济活动的有力工具 4，经济信息是连接管理职能的纽带。 经营目标：是指企业在一定时期内，从事生产经营活动要达到的成果，是经营思想的具体体现，也是企业一切经营活动的一句和归属。 经营目标作用：①形成了企业经营管理活动的中心②构成了考核与检验企业经营成果的标准③经营目标的制订和推行是强化企业经营管理，提高经济效益的手段④经营目标是企业利益的集中表现。 经营目标的制订原则：⑴以经济效益为中心原则 ⑵适度超前，实事求是，量力而行的原则 ⑶形象具体、尽可能数量化得原则 ⑷实物形态指标与价值形态指标相结合的原则 经营方针：是指导企业生产经营的活动的行动纲领，是指为贯彻企业的经营思想，实现企业的经营目标而确立的基本原则。 房地产经营：是指房地产开发、流通、管理、服务全过程的经营。 房地产经营的特点：⑴房地产商品价格昂贵，⑵房地产商品不可移动，⑶有些房地产商品，其使用全部与所有权是分离的，⑷房地产商品交易要受到种种限制，⑸房地产商品规定有严格的使用性质，⑹交易复杂⑺有升值潜力。 房地产经营环境：㈠政治环境 ㈡社会环境 ㈣经济环境 ㈤法律环境 ㈥自然环境 风险具有以下特征：1，客观性 2，偶然性， 3相对性 4，可测可控性5，风险与效益的共生性。 房地产经营风险来源于国家风险、市场风险和企业风险三个方面。 房地产经营项目的风险分析方法主要有：盈亏分析、敏感度分析、概率分析等。 第二章 房地产经营的基本运作 房地产经营可分成三个基本环节：一是生产过程的经营；二是流通过程的经营；三是消费过程的经营。 土地征用：一是征用的徒弟是国有土地；二是城市新区征用的土地。 城市建设用地的程序：⑴申请选址 ⑵制订方案 ⑶申请批准 ⑷发布用地通告 ⑸签订补偿、安置合同 ⑹发证。 新开发区包括土地用地和城市基础设施建设两项主要工作。 新征土地的城市基础设施建设，主要是指对新政土地所进行的城市各项建设的前期工程或基础工程。 房地产交易的主要方式：①出让与转让 ②销售 ③租赁 ④抵押与典当 城市土地使用权出让：也成土地批租，是指国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内有偿出让给土地使用者，土地使用者则应向国家支付土地使用权出让金的一种交易行为。 城市土地使用权的转让：是指土地使用者将土地使用权再转移的交易行为，包括出售、交换和赠送等方式。 房屋销售：是指房产所有人将房屋作为商品卖给购买者，房屋所有权归购买者的一种交易行为。 房屋租赁：是指房屋所有人或经营者，通过房屋出租，收取租金，把房屋的使用价值分期出售给房屋使用者的一种交易行为。 房地产抵押：是指房地产抵押人以房屋所有权与土地使用的契约作为还款保证，取得贷款，并按期偿还本息。 房地产典当：是指产权所有人，或称出典人，将其房地产以商品的一定价格和一定的期限交给承典人，是出典人获得一笔贷款金额，而承典人在典期内取得房地产的占有权和使用权。 房屋互换：是指