第二部分：房地产基础知识培训教材 - 精简版.doc

PAGE PAGE 17第 PAGE 17 页 共 NUMPAGES 16 页核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传！分为三个大部分：房地产基本制度与政策房地产相关知识房地产常用概念解释第一部分：房地产基本制度与政策房地产业房地产业房地产业的基本概念：房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业。房地产业与建筑业既有区别又有联系。区别：建筑业的产品是建筑物，具有物质属性；而房地产的产品既体现物质属性，又体现法律属性。建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产（开发）、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。联系：它们的业务对象都是房地产。房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产估价、房地产经纪和物业管理等。其中，房地产咨询、房地产估价、房地产经纪归为房地产中介服务业。建设用地制度取得国有土地使用权的途径主要有4种：（1）、划拨：通过行政划拨方式（含征收集体土地）取得；（2）、出让：通过国家出让方式取得；（3）、转让：通过房地产转让方式取得（例如买卖、赠与或者其他合法方式）；（4）、租赁：通过土地或房地产租赁方式取得。三、国有土地使用权出让1、国有土地使用权出让的概念：国有土地使用权出让: 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2、土地使用权出让的方式和年限：依据1990年颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，国有土地使用权出让的四种方式： 招标拍卖挂牌协议土地使用权的出让年限：居住用地：70年工业用地：50年教育、科技、文化卫生、体育用地：50年商业、旅游、娱乐用地：40年综合用地或其他用地：50年“区位”是指某一房屋的地理位置是，主要包括在城市或区域中的地位，与其他地方往来的便捷性，与重要场所（如市中心、机场、港口、车站、政府机关）的距离，周围环境、景观等…商品房交付使用：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人，并提供两书一表，两书即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，一表即《商品房竣工验收备案表》 《住宅使用说明书》是对住宅的结构、性能和各部位部件的的类型、性能、标准等的说明。注：住宅中配置的设备、设施，生产厂家另有使用说明书的，应附于《住宅使用说明书》中。房地产交易管理制度商品房销售管理商品房预售的概念：商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。申请商品房预售所需资料：土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；投入开发建设资金占工程建设总投资比例符合规定条件的证明；工程施工合同及关于施工进度的说明；商品房预售方案（应包括商品房位置、面积、竣工日期、分层平面图）；商品房预售许可申请书；开发企业的《营业执照》和资质证书；商品房预售的条件：已交付全部土地使用权出让金，取得《土地使用证书》；持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》；投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；已办理预售登记，并取得《商品房预售许可证》共有建筑面积的分摊：不应分摊的建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积；建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。应分摊的建筑面积包括：作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫用房等以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积；单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半，以及外墙（包括山墙）水平投影面积的一半。物业管理制度物业与物业管理物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理企业的概念： 物业管理企业是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。业主，即物业产权人，指房屋所有权人。物业管理实施物业管理的主要三个环节：物业管理准备阶段、前期物业管理阶段、物业管理物业管理企业的资质等级：物业管理企业资质等级分为一级、二级、三级。（企业的资产、人员构成、管理物业的类型与规模、业绩、诚信、内部规章制度）第二部分：房地产相关知识建筑红线后退距离：即建筑相对于规划内道路红线后退的距离。通常以下限控制。容积率：即规划地块内各类总建筑面积与地块面积之比，即：