美国房价动态变化的影响因素——基于自然预期视角的实证研究.pdfVIP

【世界经济】 美国房价动态变化的影响因素 — — 基于 自然预期视角的实证研究 复旦大学世界经济系 程 岚 摘 要：住房作为一种特殊商品，既有一般商品的属性，亦具有作为一种投资产品的资产属 性。一般认为，经济基本面对房价变化有较大影响，这些因素包括居民人均收入、人 口结构、利率 水平及建筑成本等 。但房价变化不能被基本面因素完全解释 ，其真实价格往往偏离基本面决定的 价值水平 。本文基于 自然预期的视角，从基本面因素对房价变化 的影响以及外推性偏误引致 的与 基本面无关的内生动态性两方面对美 国房价动态变化 的影响因素进行 了研究。 关键词 ：美 国房价 经济基本面 自然预期 动态描述 美国房价的动态变化不仅与住房购买者、开发商、抵押贷款借款人及抵押贷款衍生证券的持有者等相 关，对整个 国民经济发展影响也较大。纵观近几年 ，房市泡沫破裂 引发 了一连 串经济金融危机 ，波及大量房 贷公司，投资机构一银行、共同基金、保险机构、养老保险基金等，甚至全球经济的发展。因此 ，研究美国房 价动态变化规律对学界和业界均有一定意义 。 住房作为一种特殊商品，既有一般商品的属性，亦具有作为一种投资产品的资产属性。一般认为，房价 变化受经济基本面变化影响较大，这点已由许多国外学者研究证明。住房是一种耐用商品，资本市场决定 了其生产及价格 。在资本市场上 ，均衡时对房地产的需求应等于对房地产 的供给 ，也就是说住房价格很大 程度上取决于房地产市场的需求及房地产市场上可供 出售 的房屋数量 。来 自需求及供给 的主要影响因素 有实体经济因素、人 口结构、利率因素及建筑成本等等。经济增长时，人均收入上升或生产扩张，这样无论 对物业市场还是资本市场的需求一般来说会上升；反之亦然。当长期利率上升时，人们投资其他产品如长 期国债的收益将相对上升，这对投资于房地产市场具有替代效应；同时长期利率的上升将拉动住房抵押贷 款利率 的上升 ，增加居民还贷压力 。因此长期利率 的上升一般来说对房价变动具有反 向作用 。但实际上美 国住房价格变化并不能 由以上基本面因素完全解释 ，住房真实价格往往偏离经济基本面决定的价值水平 。 对于此 ，外推法偏误①引起了较多学者 的关注。 本文从 自然预期的视角，即在理性预期基础上引入外推性预期，通过讨论基本面变化对房价变化 的影 响以及外推性偏误引致与基本面无关的内生动态性两方面来对美 国房价动态变化进行研究。本文将分为 以下部分，第一部分介绍该领域研究现状、对 已有文献及 自然预期理论进行综述；第二部分为美国房价动态 变化与基本面的关系；第三部分为基于 自然预期视角的美 国房价动态变动研究；第 四部分对前两部分及全 文进行总结 。 一 、 关于美国房价的研究现状及文献综述 住房作为一种特殊商品，既有一般商品的属性，亦具有作为一种投资产品的资产属性。一般认为，房价 变化受经济基本面变化影响较大，这点已由许多国外学者研究证明。但美国住房价格变化并不能由以上基 本面 因素完全解释 ，其真实价格往往偏离经济基本面决定的价值水平 。对于此 ，外推法偏误引起 了较多学 者 的关注 以下本文将对影响房价的基本面因素、外推性预期、自然预期等方面进行文献综述 。 (一)影响房价的基本面因素 Adams和 Fuss(2010)通过供需均衡模型，从理论及实证角度证明均衡房价与实体经济、长期利率、建 ① 外推法偏误(extrapolativebias)指在预测未来价格时，行为人往往赋予近期价格变化趋势过多的权重 ．认为近期 价格变化趋势将递归未来价格变化上 。 — — 4 —— 图 1 1987~2010年 间的美 国房价增长率走势 。数据为 Case-Shiller房价指数 筑成本等因素相关 ，其中实体经济因素为从实际货币供应量、实际消费量、实际工业产值、实际GDP以及就 业率等变量中提取的第一主成分_1]。 Meese和 Wallace(1994)的研究显示供需基本面 因素在长期能很好地解释房价 的变动 ，包括建筑成本、 住房使用者成本及潜在购房者的收入等变量 ，但很难解释房价的短期变动 ]． Himmelberg，Mayer和 Sinai(2005)统计 了美 国46个州、在过去 25年 的独户住宅年度成本数据 ，并将 其与当地租金及居民收人做对比，以此来判断房价的变化趋势。结论显