城市地价动态监测应用研究.PPT

主要内容 一、城市基本情况 截止到2005年底，石家庄城市建成区总面积159平方公里，城市总人口217万人。 2005年国内生产总值（GDP）达到1852.43亿元，比上一年增长11.39%，固定资产投资428.04亿元，比上一年增长32.25%，房地产开发总投资113亿元，比上一年增长40.25%。 市区规划（1997—2010年）：建立指状放射式城镇体系空间结构。即以石家庄市主城区为核心，沿主要交通干线为主要发展轴向四周辐射，呈“十”字形的城镇空间布局结构。重点是沿京广铁路、京深高速公路和石德铁路、银歧高速公路向南、北、东三方向发展。主城区应向东南方向适度发展。居住用地主要向城市东南方向和高新技术产业开发区发展。石家庄城市发展战略目标为：东拓、西优、南强、北跨、中疏。 城市组团发展： 市区正在从单核发展走向开敞组团：构建以石家庄主城区（含高新技术产业开发区东区）为核心，以正定、鹿泉、栾城、藁城四个组团为重点，以东西、南北向高速公路和铁路为纽带，构筑石家庄市“1+4”发展新体系。主城区：从圈层蔓延走向轴向拓展，打造“双核”城市，主城区由中心城区和新城区（石家庄高新技术开发区东区、良村经济技术开发区和石化区）组成。 二、土地价格调查与地价动态监测 2001年，石家庄市被列为全国第二批新一轮国土资源大调查的试点城市，开展城市基准地价更新与地价动态监测体系的建立工作，并于2001年开展工作，2002年底完成土地价格调查成果，并通过国土资源部验收，2003年5月由石家庄市人民政府向社会公布实施。 与此同时，建立了地价动态监测体系，每年进行数据采集与更新。 在城市土地定级和基准地价更新成果的基础上，完成城市土地价格基础调查，建立地价监测体系，实现对城市地价的跟踪监测；采集地价监测资料，定期进行地价监测数据更新。 监测点年度数据每年采集一次，监测点年度地价基准日设定在每年的12月31日。 从历年的动态监测成果可以看出，土地市场地价已经发生了较大的变化，石家庄市基准地价从评估完成并向社会公布、投入使用至今已三年多，这期间社会经济的发展、土地市场的不断发育，土地的效用、相对稀缺性和有效需求等多项价格因素经常处于高速变化之中，引起了土地级别和基准地价的变化，原成果已经与现实地价水平不相符合，必须适时对基准地价进行更新。 三、地价监测应用研究 地价动态监测的成果研究 利用地价监测点对城市地价变化进行监测，是被广泛采用的传统方法，这一方法采用定量、定位、定时的方法确定城市地价监测点，在一定程度上能够保证地价监测点对城市地价变化的监测作用，但需要对监测点进行监测时点的地价评估才能进行监测分析，同时监测点设置位置的固定性不能反映不同时点上土地交易发生的空间分布趋势。 在石家庄市城市地价动态监测体系建立和地价动态监测数据更新和维护工作的基础上，结合监测时段内发生的招标、拍卖和挂牌交易的土地出让交易资料作为地价监测辅证，将监测点和交易样点的地价分别修正为监测点内涵的地价，进行地价变化的数量和空间分布分析。 为政府宏观调控制定相关政策提供依据 从监测点反映的地价空间分布趋势可以看出，城市规划主导区域，土地需求强烈，地价上涨快，政府应制定合理的地价调控政策引导土地市场。 应用研究之二：进行基准地价更新（尝试性） 建立地价监测体系后，可利用地价监测资料和地价指数编制的结果，重新确定某类用途土地在现状利用条件下于某一估价期日的土地使用权平均价格，从而实现基准地价的更新。 具体方法有三种： 一是将同一级别内的所有地价监测点或市场交易样点的地价进行简单的算术平均，以平均值更新该级别的基准地价； 二是同一级别内所有地价监测点或市场交易样点地价以面积为权数，进行加权平均，以加权平均值更新该级别的基准地价； 三是用新编制的地价指数对基准地价进行更新，即用现有的地价指数乘以原基准地价再除以一百，所得结果即为新的基准地价。 监测点更新的条件 地价监测点原则上应保持稳定，但遇到下列情况时，应该更新： （1）地块或地块上的建筑物灭失； （2）地块用途发生改变； （3）地块被合并或分割； （4）地块地质条件发生规模较大的恶性改变； （5）土地被长期低效利用； （6）城市主城区或建成区扩容。 地价监测点更新的数量 每年不得超过该城市地价监测点总数的10%，当城市土地级别调整、基准地价更新时，原则上保留90%以上的原有监测点，并在原有监测点的基础上进行扩充。 更新前后比较 1、更新后级别： （1）商业—8级；