房产企业项目开发流程.ppt

房产企业项目开发流程 ——房产企业项目开发流程学习整理 演讲人：张红军 演讲时间：2010年02月27日 房产企业项目开发流程特点 房产企业属于项目运作型企业，从一个项目立项到拿到土地前的投融资资金运作，然后到拿到土地证，再到经过中间的审批、设计、以及施工建设等过程直至最后的房屋交付，是一个项目运作的过程。 房产项目开发流程图 房产项目开发关键阶段 房产项目开发关键点 房产项目开发流程三阶段 房产开发流程可划分为下面三个阶段： 1、立项前 2、施工前 3、项目交付前 房产项目开发流程—立项前 1、寻找项目 2、投资决策分析 3、竞投土地 明确要做什么项目？能不能做？ 房产项目开发流程—施工前 1、项目立项 2、项目测算 3、项目设计 明确做什么样的项目？怎么做？ 房产项目开发流程—项目交付前 1、项目施工 2、营销策划 3、开盘销售 4、项目交付 完成工程实施验收及房屋交付工作。 项目效果如何，即作的怎么样？ 立项前—寻找项目 可行性研究报告 立项前—投资决策分析 投资决策评审依据： 测算成本 测算收益 项目市场定位 企业发展战略规划和年度目标 立项前—竞投土地 从政府手中获得土地的使用权 拿到《国有土地使用权》等相关文件 施工前—项目立项 项目立项也称作项目启动，该阶段主要工作如下： 构建项目团队 明确项目各单位的权利和责任 投资发展部将项目资料移交给项目开发部 编制项目规范文档如项目主项计划，项目任务书等文件 施工前—项目测算 本阶段的成本估算是在前期估算基础上，在拿到土地并进行土地分析后进行的进一步估算，也是依据经验进行的估算，尚未估算到成本科目。 施工前—项目方案设计 交付前—项目施工 施工准备 工程施工 涉及单位： 房产公司 承建单位 监理单位 主管部门 交付前—营销策划 过程： 项目市场定位 市场推广计划 项目销售策划 工作： 《营销策划方案》 售楼处、样板房 市场推广 目的：树立品牌、项目形象，并将其展现给用户，帮 助销售管理部达到预期的销售目标。 交付前—开盘销售 开盘销售指房产公司取得商品房销售(预售)许可证后，开放售楼处与样板房，并进行房屋销售的行为。 开盘销售的过程就是对房产公司项目开发效果直接检验的过程，房产公司通过开盘销售回笼资金，实现目标收益。开盘销售阶段的最终目的就是以预期、合理的价格，将房屋卖出去。 阶段成果：《营销策划方案》、《售房合同配置标准》、《合同附图》、《价格表及付款方式》 交付前—项目交付 房产项目开发流程中的关键点 质量 成本 工期 房产项目开发流程学习尚存在的问题 对房产项目开发流程的理解把控还不够，比如房产项目各个阶段的关键人，关键点，各阶段持续时间，问题的多发点，特殊问题的处理办法，专项问题内部审批流程等。 对于这个问题我目前想到的学习办法就是在项目工作中加深理解，是否还有其他办法可以使得我快速的掌握房产项目开发流程。 谢 谢！ 明源软件股份有限公司