第四章金融与投资78.pptVIP

第六节 房地产融资风险 一、房地产融资风险因素分析 （1）财务风险 财务风险是指公司财务结构不合理、融资不当使公司可能丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险。 1）资金性财务风险 2）收支性财务风险 （2）资金供应风险 （3）政策风险 （4）利率风险 （5）汇率风险 二、房地产融资风险等级划分 低、中、高 四、房地产融资风险管理 第一步 风险识别 第二步 风险评价 第三步 风险管理方案的制定 预防性方案 处理性方案 (一)风险回避 风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发经营活动进行，或改变开发活动方案，以避开风险源地，消除风险隐患的措施。 (二)风险控制 风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。 1、风险预防 (1)投资决策阶段预防风险的措施： A、建立一支高水平、多学科的开发队伍。 B、树立风险意识 C、健全风险预警系统 D、贯彻风险管理责任制 (2)土地获取阶段预防风险的措施： A、密切相关利益群体的关系 B、详尽了解土地具体情况 C、妥善处理征地拆迁和安置补偿风险 D、增强合同意识 E、优化设计方案 (3)项目建设阶段预防风险的措施： 加强项目管理等 (4)租售管理阶段预防风险的措施： 完善合同、消除房地产存在的各种隐患等 2、风险抑制 (三)风险转移 风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。 风险转移的途径：保险、合同(工程承包合同、材料设备供销合同、预租预售合同、租赁合同、出售合同)、保证等。 (四)风险自留 风险自留是指房地产开发经营者自己承担风险事件所可能导致的损失。 自己保险：指企业本身通过对其所拥有风险的识别和估计，在企业自身财务能力允许的条件下，经评价决策，决定预先提取一笔基金以弥补风险所致损失。 风险摊销：指在风险事故发生时，企业把意外的损失摊入经营成本，计入当期损益。 借款补偿：指风险事故发生后，企业通过借贷筹借资金以补偿风险事故所造成的损失。 (五)风险分散 风险分散是通过房地产开发主体和客体的分散，增加风险的承受单位数，达到减少风险的目的。(房地产投资组合) 风险分散的应用：开发类型多样化、开发区域多元化、开发时间差异化、开发主体分散化、风险单位分割化 (六)风险利用 风险利用是指开发商利用人们惧怕风险、追求安全的心理，通过参与确实存在风险的开发活动，依靠自身扎实的风险管理工作，兴利抑弊，谋求自身最大收益的行为。 第四步 风险管理方案的实施 第三节 房地产项目融资 四、房地产项目融资的基本程序 1）组建项目公司 2)项目融资方案的运作 3）进行项目融资的管理 4）项目融资的偿还 第四节 房地产融资渠道 一、房地产融资渠道，按照资金的来源不同分为： 第四节 房地产融资渠道 二、房地产融资渠道，按照是否直接面向投资者的角度不同分为： 1.直接融资：不通过银行等金融机构，直接通过资本市场融资 投资者投资、股票、债券 直接融资的优点： ①资金供求双方联系紧密，有利于资金的快速合理配置和提高使用效益； ②由于没有中间环节，筹资成本较低，投资收益较高。 ③资金供求双方直接形成债权债务关系，加强了投资者对资金使用的关注和筹资者的压力； ④有利于筹集具有稳定性的、可以长期使用的投资资金。 直接融资局限性： ①资金供求双方在数量、期限、利率等方面受的限制比间接融资多； ②直接融资的便利程度及其融资工具的流动性均受金融市场的发达程度的制约； ③对资金供给者来说，直接融资的风险比间接融资大得多，需要直接承担投资风险。 第四节 房地产融资渠道 2.间接融资：通过银行等金融机构进行融资 借款、融资租赁 间接融资的优点： ①灵活便利； ②安全性高； ③规模经济。 间接融资的局限性： ①割断了资金供求双方的直接联系，减少了投资者对资金使用的关注和筹资者的压力； ②金融机构要从经营者的利润中收取一定的利息，从而减少了投资者的收益 三、股权融资和债务融资 第五节 房地产融资方式 8563.3 5207.67 142.6 228.2 0.19 3158.4 11.8 17168.8 2