上海四大城市副中心楼盘价值解读.doc

上海四大城市副中心楼盘价值解读2009年10月以来,上海楼市发展已呈焦灼状态,虽然房价已经攀到了高位,住宅市场上却永远不缺乏购买力极强的消费客群。而更多的客群还是以投资为目的,因此,如何在众多住宅楼盘中挑选出最具投资价值的楼盘,成为了市场极为关注的一个话题。 本文将围绕上海四大城市副中心,重点解读其未来的投资方向。 真如: 最具发展潜力的板块 真如是上海四个城市副中心开发最晚的一个。目前二手房价基本是徐家汇房价的1/3,距花木和五角场的房价也有一定的差距,近2年的房价每平米涨幅也仅2000元左右,明显小于全市乃至其他三个城市副中心的平均涨幅。基于以下几点利好,其未来的升值空间可以预期: 其一,真如相比五角场、花木等城市副中心,悠久的历史底蕴使其多了一份文化内涵,而深厚的文化底蕴是区域房地产市场的一大亮点。 其二,2009年上海房地产市场成交面积和均价均有大幅度的上升,而真如板块内由于新增供应极为有限,上涨幅度并没有真正爆发,甚至不及万里板块(二手房均价2万―2.5万元/平方米)、长征板块(二手房均价2万元/平方米)。在目前的真如版块购房者中,以自住为主,投资相对较少,随着区域交通和相关配套设施逐渐成熟,其投资者所占比例将会上升,投资有望得到较大回报。 其三,作为最后启动的城市副中心,真如板块的“绿色”定位、优越区位以及双地铁规划,吸引了众多知名开发商介入,如凯德置地、万达等。去年4月以来,李嘉诚旗下的长江实业真如项目的动工,极大提升了业内和购房者对真如发展的信心。 其四,随着真如A3―A6地块的正式启动,真如城市副中心建设也拉开帷幕。根据规划,真如板块内各类建筑开发总量,将控制在640万平方米之内,曹杨路将计划建设180万平米办公楼宇及40万平米商业服务区,此外400多万平米都将是住宅用地。真如未来将会发展成为集商业、商务、娱乐、居住于一体的综合性商圈,并同时按照城市副中心级别配备相关的教育、运动产业,预计将在未来5―10年内分批次开发。 花木: 将发展为国际商务豪宅聚集区 花木的价值一直体现在其生态环境以及2、6号线的轨道交通上,依据这两大优势,花木周边的配套设施日渐成熟,其中证大大拇指广场业已形成颇具特色的商业购物中心。随着花木新民地块的规划建设,整个地块将形成“一带、五片、网状生态水系结构”。该项目将分三期实施,一期沿锦绣路开发,公共服务设施基本建成,住宅组团成形;二期往西沿中心河开发住宅;三期往南沿浪水浜开发高品质滨水住宅,提升小区国际化品质。未来随着该项目的建设,花木整体生活配套和生活品质将再次得到提升,成为上海又一个高档社区聚集地。2009年上半年浦东星河湾的火爆便体现了这一点。 目前,龙阳路是一个明显的价格分水岭。龙阳路北侧临近世纪公园的联洋、世纪公园板块,已经有了众多诸如仁恒河滨城、九间堂等知名国际化社区,而世纪公园则有香梅花园等多期开发的成熟楼盘,均价一直高居4―5万/平米左右。而龙阳路南侧楼盘房价则差距甚多,尚未出现真正意义上的高端国际化社区氛围。随着浦东星河湾的出现,证明了花木板块打造豪宅的可行性,但形成规模还必须以引进更多具有实力的品牌开发商为前提。 徐家汇: 住宅投资相对持稳 根据规划,未来徐家汇将成为轨道交通1、9、11号线三线换乘的交通枢纽,这也是全市唯一一个三条轨道交通汇集、三纵三横主干道交汇的重要交通枢纽。而同时借助位于上海市中心城区西南部的区位优势,目前已汇集了东方商厦、港汇广场等众多著名商厦,构成了层次多元并且成熟发展的徐家汇商圈。 2005年起,港汇双塔办公楼的成功上市,成为了徐家汇商圈标志性写字楼,吸引了众多诸如荷兰银行、adidas等跨国知名企业的入驻,提升了整个地区的办公楼租售人气指数,同时与商业以及居住环境形成良性互动。 目前上海内环大面积新盘供应极为有限,诸如徐家汇这种地段的新增楼盘,更是凤毛麟角。徐家汇区域内的高档商品房大多会采用境外推广的方式,境外、海归人士在购房客户群中所占比例大致为50-60%;随着徐家汇CBD形象的凸显,徐家汇商圈众多办公楼内的年轻精英,也会成为圈内住宅的目标客户。 由于土地稀缺性,区域内新开楼盘及次新盘,可能出现时段性的供不应求。徐家汇部分高端物业,将会在后市展现出更强的抗跌性和保值升值功能。 五角场: 依然缺乏高端住宅区 五角场的定位是以知识创新区为特色,同时融商业、金融、办公、文化、体育、科研以及居住为一体的综合性城市级商圈。随着万达广场、百联又一城、东方商厦、东上海乐活广场相继开业,五角场核心商业圈”五只角”商业布局已日趋明朗,“四雄争霸”的局面已初步成型,老五角场商圈整体“变身”顺利完成。 鉴于五角场商圈的商业