今年房市是一部悬疑大片.doc

今年房市是一部悬疑大片一个月内五调楼市,房价似下非下,购房者的心七上八下,2010年的楼市俨然成了一部悬疑“大片”。 多空因素此消彼长 今年房地产市场做空因素主要有: 遏制性金融政策与打压型财税政策或陆续登场,通过提高投资门槛和增加融资成本遏制房价继续上行;由高房价引发的经济问题社会化态势日趋严峻将是做空楼市一大主因;通胀有可能全面爆发,在一定程度上分流部分楼市资金;政策风向骤变导致房价预期变化,观望情绪蔓延,或造成交易量锐减,房价停滞不前。 今年房地产市场做多因素主要有: 经济率先复苏、GDP总量2010年或将超过日本成为全球第二大经济体等强劲发展势头,意味着中国将继续以资产通胀引领全球“造富运动”,房地产作为人民币资产价值洼地仍具有较大的投资价值;人口红利、城市化空间、流动性过剩等基本变量作用强劲,是支撑房价斜率向上的内在基础;政策依然鼓励自住与改善型住房,以及放宽户籍限制推动三、四线城市的楼市发展;房产奢侈化和豪宅市场的收藏属性上升,使高端住宅仍将继续吸引资金追捧,从而拉升房价均线。 各种多空因素此消彼长、相互博弈,将共同左右2010年的房价走势。 房市走势六大悬疑 与欧美发达国家的楼市相比,中国房市的特殊性与复杂性可归纳为六大基本问题。 一、政策能否控制房价? 历年调控效果证明这似乎是个伪命题。2003年,房地产调控初试牛刀,然而为抑制房地产过热而出台的“121号文”却成为加速房价上涨的导火索。2004年,“831大限”出台,拿地门槛的提高反而成为房地产商加速圈地的推手。而2005年出台的“国八条”、2006年发布的“外资限炒令”、征收二手房转让所得税与营业税等,不仅没有从源头上遏制楼市乱象,反而导致2007年房价报复性反弹,一路扶摇直上,以致年内五次加息、九次提高存款准备金率。 二、房价能否用道德标准来衡量? 地方政府垄断土地供给、开发商蓄意捂盘、投机者借势炒作,甚至体制内的贪腐案件,都成为指责“房市不道德”的注脚,“房价10年翻10倍”的客观事实更是强化了这种认知。尽管道德在一定意义上存在于楼市,比如开发商应遵循商业道德等,但是房价走势主要由客观规律所决定。纠结于道德问题的后果便是,民众眼睁睁看着房价从3000元涨到3万元,学者在赢得“为民请命”的廉价掌声的同时,却误导民众踏空买房时机。 三、房市牵涉怎样的利益纠葛? 中央把房地产作为拉动经济增长的支柱产业;地方政府被土地财政劫持;开发商以赚取超额利润为目的,房价最好“涨到天上去”;银行的“钱袋子”一端连着开发商,一端通着购房者,是楼市最大的风险承担者;对于投资者而言,楼市是加速社会财富转移的主战场。各种盘根错节的利益诉求聚焦楼市,成为房价难以承受之重。 四、单一视角能否窥房市全貌? “多头部队”往往把房价上涨归因于单一要素,如刚性需求、流动性过剩等;“空军司令”唱衰房市常常从西方国家经典的楼市泡沫进行同理推导。用线性思维预测房价的结果,便是“看不懂”、“想不到”,屡测屡错。 五、社会急速转型加剧房市矛盾? 中国进入社会转型期,同时也是矛盾凸显期,利益多元化、阶层分化导致落差加大,而房价承载着社会转型的所有压力。在住房市场化过程中,现有社会保障制度远未解决城市“夹心层”和低收入群体的居住问题,以致社会主义制度的优越性被节节攀升的房价所稀释。转型期的各种矛盾冲突在房地产领域集中呈现并放大,若处理不当,后果不堪设想。周边国家在转型期的社会动荡即是前车之鉴。 六、楼市的趋势究竟如何? 决定房价趋势的基本变量(人口红利、城市化空间、流动性过剩)未发生根本性转变,毕竟85%自住型购房者的存在,决定刚性需求基本恒定;城市化率目前仅有45%,距离发达国家的70%还有20%-30%的空间,因此,房价斜率总体向上的趋势不会改变。 房市调控“边走边唱” 以上六大基本问题,足以说明中国楼市的混沌度和复杂度之高,同时也意味着调控难度之大。2010年政策将会在“平民怨、保增长、调结构”等多重目标中左右平衡。 其一,政府有多空两手准备。一手是征收物业税和遗产税,在房产保有环节征税,抑制投资投机需求。鉴于这两张底牌一旦抛出,将对房市产生不小的冲击,因此管理层不会轻易使用,更可能是“边走边唱”。 如果2010年前几个季度GDP继续坚挺,印证经济复苏基础已夯实,与此同时,其他打压投机的政策效果不佳,则物业税或将推出。另一手是推出房产信托基金,这对于被收紧了银行信贷闸门的开发商而言,无疑是个活眼。 其二,政府打压一线城市,布局三、四线城市,开发商转战二线城市。一方面,由于一线城市房价在2009年涨幅过高,以致民怨过大,因此遏制房价的本意是为树立一个价