从国际经验看中国RElT发展模式选择.doc

从国际经验看中国RElT发展模式选择从国际经验看中国RElT发展模式的选择 易学尧 摘　要:当前我国房地产业迫切需要金融创新来为其发展输送血液,而房地产投资信托基金(RealEstate Investment Trust,REIT)作为一种新兴的房地产融资投资方式引起了业内人士的广泛关注。从亚洲各国的经验来看,发展REIT需要进行前瞻性制度设计a。REIT制度主要包括了投资范围、主动交易能力、所有权结构以及借贷的限制四个方面的内容。从这四个方面借鉴国外/海外经验,结合中国实际形成适合中国国情的REIT制度是中国REIT发展成败的关键。本文借鉴世界各国的REITS的发展经验,从上述四个方面对中国REIT发展模式进行了探讨。 关键词:REIT;发展模式:主动交易能力 中图分类号:F120.3 文献标识码:B 文章编号:1008-0422(2010)01-0098-02 1　前言 房地产投资信托基金(Real EstateInvestment Trusts,REITs)产生于美国,自本世纪初期以来在世界各国获得了长足的发展。我国房地产业迫切需要金融创新来为其发展输送血液,而REITs作为一种新兴的房地产融资投资方式引起了业内人士的广泛关注。因此,我国RElT应当选择怎么的现实路径与发展模式是一个具有重大实践意义的课题。从RElTs的起源地美国的经验来看,REIT制度主要包括了投资范围、主动交易能力、所有权结构以及借贷的限制四个方面的内容。从这四个方面借鉴国外/海外经验,结合中国实际形成适合中国国情的REIT制度是中国REIT发展成败的关键。本文借鉴世界各国的REITs的发展经验,从上述四个方面对中国RElTs发展模式进行了探讨。 2　投资范围 REIT必须房地产投资为主,在中国也不能例外。这可以仿照各国的规定,对REIT的资产组合及收入来源的构成作出限制,在此不详加讨论。但是在房地产业内是否允许REIT任意选择投资方式而毫无限制?具体地说有两方面的问题:REIT是否可以投资于开发中的房地产项目:是否可同时投资于房地产抵押贷款和持有房地产。 2.1　是否排除开发型REIT? 所谓“开发型REIT”是指目前空置及尚未产生收入的房地产,以及正在开发、改建或整建的房地产便予以证券化商品推出:对于建商或出资兴建者而言,可以将大额资金被卡死的风险转嫁给投资人,而投资人因为众多,每人承担的风险有分散效果,但未来所获取的收益,可能较已开发型(收入型)的固定收益要多。不过由于尚无固定现金收益,因此,风险性相对较收入型为高。 开发型房地产投资信托,因风险过高,邻近的亚洲及其它国家,多采取禁止态度。如荷兰、澳洲、比利时、新加坡及法国,在其不动产证券化相关规定中,排除开发型。韩国虽然允许在其募集资金中的30%可投入开发型,但仅限于“公司重组不动产投资信托”。美国虽然准许开发型存在,但早期纯开发型证券化商品,因有许多失败案例,使得投资人失去信心,而很难募集到资金。因此,美国不动产投资信托公司的开发型投资案,比重相当低,多以“股息再投资计划”(Dividend Reinvestment Plan,DRIP)为主。亦即,投资人将所分配之股息未领取而再投资,不动产投资信托公司便可运用这些资金,购买不动产或开发不动产。对投资大众而言,由于原有配息已非常稳定,故再投资风险相对降低,不致使投资人血本无归。我国香港对开发型REIT也有所限制,香港《房地产投资信托基金准则》第7.1有规定:　“该计划只可以投资于房地产项目。注:(1)有关的房地产项目一般必须可产生收入。(2)该计划可以购入空置及没有产生收入或正在进行大规模发展、重建或修缮的建筑物的未完成单位,但这些房地产项目的累积合约价值,不得超过该计划在进行有关购买时的总资产净值的10%。”台湾《不动产证券化条例》中也排除了开发型REITm。 然而如前文所述,中国房产业融资渠道单一,许多房地产开发商均寄希望于REIT。可见,中国REIT的推出,本身就是在房地产业融资压力下的举措。对于开发型REIT,国内有很大的需求。中国目前信托公司操作的集合信托计划大多是为房地产开发项目提供短期过桥资金的融通,以暂时性权益信托方式完成投资,实质上是一种开发型REIT。可以预见至少在近十年内,对于开发型REIT仍将有着巨大的市场需求。笔者认为立法者不能代替市场来决定一种投资工具的生存与否,而是应当引导这种需求,规范该投资工具。因此,中国不宜照搬国外的经验,应当允许开发型REIT的存在。 综观反对开发型REIT的原因,主要在于其较高的风险性与REIT作为大众持股的投资工具的矛盾。但立法者可以通过相应的法律规范来避免开发型REIT的负面影响,保护投资者利