南京市房地产市场现状分析及对策.docVIP

南京市房地产市场现状分析及对策摘 要： 近年来，南京市的房价上涨速度很快，除了供给方面的原因，消费者的盲目性、对于房产的保值增值预期以及南京本身的区位特点都是造成房价过快增长的重要因素。本文选取了南京部分消费者作为样本，对其买房效用、买房标准以及自身购房观念进行了调查；分析了政府保障体系的不完善、南京城市的地理区位特点对房屋价格的影响。在调查和分析的基础上，从居民的消费观、储蓄观和置业观三个方面为消费者提供理性的购房建议，也为政府改善民生问题提供思路。 关键词： 房价； 消费观； 储蓄观； 置业观 中图分类号： F923.35 文献标识码： A 文章编号： 1009-8631（2011）06-0016-03 一、研究背景与问题提出 据统计，2010年，南京人均年收入为25116元。6月份南京的平均房价为14230元/m2。这样看来，具备南京中等收入水平的人群还远远不具备买房的能力。2010年，国际知名房地产服务机构戴德梁行对中国长三角各市商品住宅价格与2009年末居民可支配收入进行了比对，得出了8市当前的房价收入比。其中，上海最高，达到24.5，而南京位列第四，为13.6。对于房价收入比，国际上的经验值为3―6，而长三角地区早已超过了这个数字。曾有学者做过研究：上海通过自身“累计效应”不仅带动了上海房价的上升，而且产生了较大的“溢出效应”，带动了浙江和江苏房价的增长[1]。从目前的情况来看，上海的房屋均价最高，在23000/m2元左右，其次为杭州，也已突破20000元/m2。 面对如今居高不下的房价，许多真正有住房需求的市民不得不拿出自己以及父母多年积攒下的储蓄，并且还要承担巨额的贷款。近些年来，关于房价问题，许多专家学者做过类似的调查和研究，对于政府和开发商的行为予以分析和研讨，但从购房者动机角度进行调研的研究并不多见。因此，笔者希望能够从购房者动机的角度进行一些调查，根据调查数据分析购房者的购房心理状况，以此为购房者提供理性的购房建议，也为政府改善民生问题提供思路。 二、南京地区楼市现状分析 为了研究南京地区房价过快上涨的原因，笔者设计了一份调查问卷，其目的是通过调查，了解南京地区购房者面对目前房地产态势的心理状态以及购房动机，以此来探究南京地区房价过快上涨的原因，并提出相应的对策。调查问卷共分为两个部分，第一部分的内容涉及购房者购房的目的，购房款来源以及储蓄形式等，第二部分是对个人信息的调查，包括性别、年龄、收入和职业。在此基础上，笔者走访了南京各区有代表性的几家楼盘，共发放了120张问卷，并在街边随机发放了80张问卷，共200张。根据每个问题回答的情况，平均有效问卷为180份，有效问卷回收率90%。现将问卷调查结果分析如下： 1.居民的消费观 重点问题一：意愿购房时间。调查显示，在街边随意发放的调查问卷当中，有58.44%的人选择“再观望看”，剩余将近40%的人在近期内有购房计划。在售楼处的调查结果中，有57.14%的人计划在三个月内买房，有36.61%的人计划在一年内购房。上述两个数据共同表明目前居民的购房意愿较强烈。详细数据如图1和图2。 重点问题二：购房款构成及来源。图3显示了在此次调查中，按照现金支付购房款比例的不同，将购房人群划分为10类以及这10类各自的人数。可以看出，现金支付30%，贷款支付70%的人数最多，有69人，达到了36.51%。2010年9月29日，国家出台的调控政策为贷款购买商品住房的首付比例为30%及以上，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。而图3中排名第二的即为现金支付50%的，达到48人。我们可以大致判断这两个比例可能刚好是购买第一套房的人群和购买第二套房的人群，因为其数量远远高出其它比例的数量。并且，在所有受访者中，有超过半数的人表示首付需要依靠父母来完成，由此可见，许多居民买房的资金并不是非常充裕，房价与自身的经济实力并不匹配。 重点问题三：购房用途。图4显示了本次调查当中所有人群的意愿购房目的。其中，改善居住所占的比重最大，达到了55.07%，其次为投资置业，为23.91%。在当前这个房价已经高得让人难以置信的时代里，仍有23.91%的人将房产作为投资方式，可见社会上有相当多的游资注入了房地产行业。在这23.91%的人群中，有72.6%的受访者表示购房款完全来源于自己以及配偶，有27.4%的人表示购房款有部分来源于父母。这些购房款完全来源于自己以及配偶的人，其绝大多数的家庭年收入在10万元以上。由此可见，房产作为这部分人群的储蓄形式留存在其个人资产当中，房价上涨与投资不无关系。 图5显示了受访人群期望居住面积的变化情况，80.19%的人希望自己的居住面积大于现有