地产大佬热议楼市七年风云历程.doc

地产大佬热议楼市七年风云历程过去的七年，是中国房地产史上发展最为快速的七年，七年来，房地产行业成长为国民经济支柱产业之一，楼市传媒也伴随着中国房地产业七年的磨炼和历程一同成长。 楼市传媒集团董事长蔡鸿岩把这七年总结为六个字：“政、地、钱，股、市、利”。 “政”指“政策市”加地方政府利益，是此一房产周期的典型特征和市场驱动核心所在。“地”指土地。2004年“831”大限，从协议出让转为公开招拍挂，地价在资本市场推波助澜怂恿之下，“与时俱进”一日三翻。“钱”则分为两个层面：银行的钱和百姓的钱。过去七年中国房地产过猛增长，归根结底还是有钱坐底儿，银行助力加热钱逐利招致房产成为了投资品。 “殷”指股市与房地产的七年苟合。2003年央行121号文传递的信号迫使开发商加快上市， “股地拉扯”使得房产“支柱产业”权重地位得到了不该得到的巩固和增大。“市”则指过度的市场化，或可理解为一种“势”利。1998年住房市场化将住房商品属性过度放大，保障住房部分则被忽略淡化。“利”益趋动是这些年楼市疯狂的根本所在。政府、开发商和百姓无不看到凝聚于房地产上的巨大“利”字，当其他多数微利行业逐利生存，将资金纷纷转投房地产时，任何民间投资产品和渠道的微弱回报，都无法阻挡百姓的资金潮水般涌往大城市房产，直至将中国年房产交易额推至去年6万亿元总量的世界之巅。 楼市传媒成立七周年之际，举办了系列活动。7月13日，北京万科总经理毛大庆、龙湖地产北京公司总经理邵明晓、阳光100置业集团副总裁范小冲、全经联秘书长杨乐渝、资深地产媒体人蔡鸿岩、经济观察报蓝筹地产主编吕尚春等业内精英做客新浪乐居嘉宾聊天室，并由吕尚春担任主持人，共同探讨地产七年风云变幻。 记忆最深的事 主持人：首先举办这个论坛的背景，一方面正值楼市传媒成立七周年，另一方面，确实从1998年到2010年，行业发生了重大的变化。我想在此之前讲个小插曲，1998年老蔡拿着一个老相机拍下了北京亚北的某一个项目，那是北京最早的商品房雏形，是北京商品房发源地。就这样媒体揭开了这16个商品房的“盖头”。接下来商品房话题备受关注，包括到底这些房子有没有产权，是怎么归类的，这些讨论都推动了北京商品房的诞生。最后皆大欢喜，这16个亚北项目最终获得了产权。从1 999年开始，这些项目也陆续销售完毕。北京房地产市场逐渐进入到规范化进程。我把从1999年到2003年那个阶段比喻为“阳光灿烂的日子”，此阶段土地获取比较充分，开发商对竞争也比较懵懂。但是到2003年“831”之后，阳光灿烂的日子就不存在了。土地和资金成了房地产的重要元素。首先请大家回顾一下，2003年到2010年这七年中哪些事情是您印象最深的? 毛大庆：福利分房末班车 记得我刚回北京时是1998年、1999年的时候，那时候北京房地产简直惨得一塌糊涂。当时正好赶上亚洲金融危机，对北京楼市打击特别大。因为北京在1995年时提前释放了不该释放的能量，当时出现了一大批单价2000美元、使用率60％多的项目。如果我们说2004年以后房地产的变化，必须得说1998年到2003年这个阶段。因为没有那一段历史，就不会出现2004年之后的一系列政策。 我印象特别深，我刚来北京的时候，那时候是我一个人，拎着包到处跑，办一个外商独资的办事处都办不下来。记得我跑到一个局领导办公室，一屋子人躲在局长办公室，说“这是咱们最后一次机会了”，就是福利分房末班车。所以1999年到2000年是重要的节点。 邵明晓：“831”土地制度改革 房地产发展七年中，有一个最突出的标志就是“831”土地制度改革，在此之后房企就可以通过市场化方式拿地，其实龙湖2002年就进北京了，之前一直在找项目。但是土地制度改革才是真正的机会。 房地产作为市场化推进，必须所有价值链都系统地市场化，最根本的是土地市场化。我们对市场化是非常支持的。因为无论是对我们公司战略还是我们的运营体系，都带来了机会。 杨乐渝：面包面粉模式需要反思 我印象很深的就是，我们有一次组织北京开发商和重庆开发商对话。重庆开发商看完几个代表性的项目后大为感叹，说：“北京开发商挣钱真容易。” 重庆是一个相对充分的买方市场。开发商确确实实是以成本、产品为核心。这就是一个充分竞争市场和一个不充分竞争市场的区别。真正在行业里领跑是用产品来说话。我经常讲两个例子，一个就是龙湖，一个是万科。龙湖和万科相对来说注重产品，开始都是做物业管理起家的，它们研究人的需求，关注入的生存空间和生活方式。 但是还有很多房企是靠投机起家的，所以这个模式我们要反思。企业核心的竞争力是产品、成本控制能力、人才储备能力。实际上在这些方面，我们还有大量企业处在粗放经营阶段。 范小冲：很多公司开始走