奥特莱斯折扣购物中心发展前瞻.docVIP

奥特莱斯折扣购物中心发展前瞻在零售商业中，“奥特莱斯”专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的折扣购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。这种商业模式，在海外已盛行百年。从2002年第一家北京燕莎奥特莱斯挂牌营业至今，在中国已有约200多家以奥特莱斯为名的商业中心开业，“奥特莱斯”俨然已成为全国风靡的“时尚品”。那么，奥特莱斯在中国的发展趋势又将如何呢？ 郊区型奥特莱斯优势明显 奥特莱斯的经营地点和一般的商场不同，都是选择在市郊一带。原因在于：首先，作为品牌商品的折价处理产品，要避免和市区内品牌专卖店正价商品的销售竞争；其次，郊区化发展已经成为趋势，市郊场地租金和人员工资要求具备更高的性价比；第三，需要充足的购物空间。大型奥特莱斯的购物面积一般需达到几万至几十万平方米，以容纳更多商品品种、提供更多停车场地、为游客提供充足的娱乐休闲空间。如上海青浦百联奥特莱斯和张家港香港城，就分别配备了2 0 0 0个左右的免费停车位。 选择临近高速公路附近地块，是奥特莱斯项目开发的首要考虑因素，以便于其仓储运输及辐射更广泛客群。无论是北京的东四环燕莎，还是上海的青浦百联，都是四通八达，毗邻高速。以青浦奥特莱斯为例，其主要客群集中为：1，市区中产阶层。家庭式休闲娱乐为主的奥特莱斯一日游；2，外地旅游客群。奥特莱斯所临的沪青平公路、A9高速线，是上海知名旅游休闲带，周边有淀山湖景区、太阳岛、朱家角等著名风景旅游区，参观青浦奥特莱斯已作为旅游的一个环节；3，周边高档住宅客户群。其所在的沪青平公路，是上海知名的别墅带，从而使奥特莱斯拥有比较稳定的消费群体。 初期主打一线城市 当前，作为一线城市的北京、上海、广州、深圳这四大城市中，北京、上海已有了成功案例。北京燕莎作为首家进驻中国的奥特莱斯，在第一年就达到了近3亿的销售额。上海青浦奥特莱斯，仅2005年上半年的销售额就达到了4亿多元，靠销售扣点收费的开发商百联集团，俨然成为国内最为成功运作的案例。 奥特莱斯在中国初期选择北京、上海，取决于这两座城市的经济体量，完全能够吸纳其业态的进驻，其消费需求在中国也是首屈一指。强大的经济后盾为这两座城市的中产阶层，提供了品牌消费的经济能力支撑。而作为一线城市的广州和深圳，由于毗邻香港，消费客户群更加青睐前往香港购物，奥特莱斯的品牌及价格优势在此难以体现，因而在广州、深圳难以形成奥特莱斯项目。此外，奥特莱斯的产品很多不过是库存或者过季的产品，这些对离香港仅一江之隔的广州和深圳的消费者，亦缺乏足够的吸引力。 从国际及国内一线城市奥特莱斯发展趋势来看，城市经济总体量、人均收入水平、私车拥有量、零售业发展状况这四大因素，决定了奥特莱斯的生存土壤。与此同时，国内二线城市也陆续开始开发奥特莱斯项目。受到经济持续快速发展、城市化进程加快因素的驱动，中国二三线城市的规模和城市建设普遍面临升级的需求，商业地产规模进入放量扩展的阶段。2006年是奥特莱斯在二三线城市井喷发展的一年。杭州、苏州、武汉、南京、郑州等多个城市，开始筹建奥特莱斯商业体系，并将其列入市政规划之中。2年之后，已有多家集购物、娱乐、休闲、观光为一体的“新型奥特莱斯”开张经营。 当前，也有很多中小城市打着“奥特莱斯”名义开发项目。但由于城市经济实力和品牌消费理念的制约，在产品定位、品牌推广、价格制定等方面无法适应消费者的需求，也无法与这些城市内发展旺盛的传统商业业态形成有效竞争。因此中小城市短期内不适宜发展奥特莱斯。 多业态经营具中国特色 我国奥特莱斯的发展模式糅合了一些中国特色，形成了多种业态混合经营的新商业地产模式。在整体规划上，该种模式脱离了奥特莱斯早期的单一名品折扣销售的概念。 在购物、餐饮、休闲等多种业态的融合中，我国的奥特莱斯经营一般为70%品牌折扣店，30%餐饮休闲等配套设施。相对集中的品牌折扣店，能更加感染客户群。以青浦奥特莱斯为例，其商场布局分为A、B、C3个区域。A区商铺相对来说比较少，单店布局大气开阔，主要是集中销售国际一线品牌，如Givenchy、HugoBoss等品牌主力店。而B区相对整体区域比较大，品牌数众多，主要集中了国际二线和国内一线品牌商家。C区集中了西式美食、时尚快餐以及异域情调酒吧等配套商家，进一步突出“景旅合一”的商业特色。 品牌储备逐步成熟 在品牌储备方面，我国的奥特莱斯，初期有一定程度上的欠缺。目前，虽然奥特莱斯人流量比较大，但下单比例相对国外却低很多；品牌货品数量有限，很难完全契合消费者需求；引进的国际一线品牌，大都是由国外经销商与开发商直接达成相关协议而引进的，合作条件相当苛刻，且不同商家之间的要求不尽相同，为品牌管理带来一定难度。经过几年的发展，燕莎奥特莱斯已引进国际80%一