宏观调控下商业地产历经转折期.doc

宏观调控下商业地产历经转折期4月15日上午，在住建部世纪国建宾馆举办的“中国商业地产企业圆桌峰会”，不仅朱中一、苗乐如、谢家谨等政府官员前来助阵，还邀请到远洋地产、华侨城地产等近20位国内最具实力和代表性的商业房地产开发企业负责人参会。在该闭门会议上，无论是房地产企业大腕还是政府官员，都对当前宏观调控政策下的地产发展做了前瞻性判断，并且从宏观调控政策下商业地产对未来行业的影响发表了各自的看法。 苗乐如：科学决策商业地产 开发商得学会当农民，你管得了天吗?刮风下雨管不了，种好地保收成就可以了。 现在有点条件的地产企业基本都在积极做商业地产项目，跟地方政府的沟通也呈现出一个大的趋势，在这种情况下需要行业冷静思考，沉着对待。应该说地方政府很热情，在热情的诱惑下，地产企业对商业地产和旅游地产应该有本身规律的要求。由于商业地产有区域约束力，或者承载力方面的要求，虽然现在商业地产存在很多好的形势和机会，但同时也需要我们政府在这种情况下科学决策。 李明：注重商业地产经营质量 未来商业地产的发展速度远远超出想象。最初搞地产开发的企业，是一点一点积累起来的资本，五年以前净资产过100亿元的企业全国不出10家，现在找出30家都没有问题。现在，开发商业地产一样没有太多资本进来，商业地产在前期商业运作当中都是小本经营，确确实实是通过企业家自身的素质或者是他们的能力来实现商业价值创新。 下一步同行业的开发类资本一旦调整方向，会有巨多投资转向商业地产。这样一来，建设商业的地价和投资都会上去，但是也带来了问题，越是这时候，经营的志向越会忽略。经常说一铺养三代，几十年才能形成一个特色，十几年磨一剑，如果不注重经营的质量和秩序，对行业发展没有打好基础，也会重蹈覆辙住宅地产的问题。 刘平春：长远规划商业地产 住宅调控导致大量的资本进入商业地产领域，开发旅游地产对整个社会和产业发展是较好的选择和取向。但是从旅游地产角度来说，确实要注意一窝蜂而起。有些地产商觉得有点钱做就行了，怎么管理、怎么延伸，前端的设计、规划问题，后端长期的管理，这些问题都要考虑。 从政府角度来讲，对旅游地产要有规划，包括城市化的进程，跟小城镇、中心城市的关系，政府在这方面的取向会影响商业地产走向。现在有很多城市存在与商业不匹配的问题，商业地产经营期是个长期过程，没有一个长远规划就会出现问题。胡东海：商业地产回归论 中信算是商业地产第一人。1978年中信地产就瞄向商业地产领域，从大连、沈阳、河北，到北京、天津、深圳、广州，酒店和商场遍布中国至少15个城市。 到上世纪90年代后期，中信的商业地产建设开始没落，重点开发住宅地产。前些年，主要在珠三角做了小部分的商业地产项目。确立了“立足京津、珠三角、长三角，有选择进入经济发达地区的二线城市”的战略布局，在业务上以中高档住宅开发为业务主线，坚持以二级开发为导向进行土地一级开发，适时有选择地培育商业地产，依托中信集团的金融平台发展金融地产。近两年，中信响应中央号召，做了一些危改保障房。最近又开始重新回归商业地产，主要集中在CBD核心区。 曾北川：保险资金介入商业地产 处于转型期的房地产业挑战和机遇并存。挑战，首先是国家增长战略的转型，另外产品定位也有根本性转变。换句话说，财产占有形式将发生变化，由私有产业到商业不动产业的转变。地产转型算是一个挑战。 同时，行业面临的机遇就是资金多元化，长期化的资金还会持续关注房地产。保险资金将会介入不动产、商业地产。国家允许10％的保险资金有3％投入不动产、7％投资商业地产。从保监会对险资的要求来讲，禁止和鼓励的正好和商业及旅游地产高度吻合。不管是国家政策还是银行政策，保险资金的鼓励方向都会推动整个不动产行业的转型。就是从出售到持有，从给别人到给自己，从中间产品到终端产品，从综合性到专业化。也会促进不动产行业的同质化竞争向差异化竞争转变。 杨步亭：电影院捆绑商业地产 院线创造的收益主要集中在大城市商业中心的电影院，电影院越来越离不开商业地产。短期来看，每个省都建一个文化基地、影视城，为商业地产提供了机遇，但却会造成中国经济像1958年那样的浪费。我们应该向国家呼吁，不能无序做大型影视基地，要讲质量和长远。 我们的电影院还在快速发展中。美国3亿多人，有4万多块银幕，平均8000人一块银幕。中国13亿人口，平均1万人有一块银幕。与美国比，中国还需要13万块银幕，但现在我们才6000多块。按这个速度，中国应该有6万～7万个银幕，才可以完成电影经济需要的基本建设。 大量的银幕需求都应在商业地产中产生。电影院不能以单厅形式出现而要建在商业地产当中，这是一个信号。目前，在大城市电影院还没有满足市场需求，中小城市几乎为零。