商业地产市场调研技术与应用137446571.ppt

商业地产与住宅房地产的区别 商业地产的市场发展条件 亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。 商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。 怎样才能让投资者觉得某个物业能增值呢？ 或者说什么才能保证物业能增值呢？ 背景环境——大的经济环境是否健康发展 行业环境——商业地产行业是否是投资热点 地块价值——地产项目所处地块是否在未来有发展 同类市场经营状况——某个地产项目预计经营的业态目前是否有发展空间 项目规划——商铺规划设计是否合理，是否符合经营要求 价格合理——销售价格是否与实际价值趋同 商业地产市场调研--概念 什么是商业地产市场调研？ 商业地产市场调研--特征 商业地产调研相对于其他的调研行为，具备一定的特殊性，主要体现在以下几点： 1、 内容广泛 商业地产市场调研内容广范，既有宏观方面的房地产政策环境、法律环境等也有细分到一个案例的调研，同时也包括对投资者的需求调研、消费者的性别、年龄、文化程度等基本情况，态度或爱好之类的调研。 2、 针对性强 商业地产市场调研在营销的不同阶段的内容不同，实施调研需要具体问题具体分析。商业地产项目调研对地域性、时效性要求也很高，如销售率（出租率）、价格等动态营销信息的调研，时间发生变化，动态营销信息也会发生改变。 3、 方法多样 电话调研、实地调研、座谈会、…… 按资料来源分类 按资料来源分类，有文案调查和实地调查两种。 文案调查也叫二手资料分析或二手数据分析，是通过收集已有的资料、数据、调查报告、已发表的文章等有关的二手信息，加以整理和分析的一种市场调查方法，经常在探索性的研究阶段中使用。 实地调查与文案调查不同，必须在制定详细的调查方案的基础上，由调查员直接地向被访者收集一手资料，再进行整理和分析，从而写出调查报告。 按调研对象分类 按市场调查的访问对象分类，有消费者调查和非消费者调查。 消费者调查中，调查的对象是商业地产使用者，或者是可能购买、使用商品的潜在消费者。 非消费者调查指的是调查对象为消费者以外的其他调研对象。在商业地产调研中主要是指竞争项目、企业等主要包括商业地产市场环境调研、市场供求关系调研、市场客户需求的调研和市场营销活动调研四个方面的内容 按调研性质分类 按市场调查的研究性质分析，有探索性研究（Exploratory research）,描述性研究（Descriptive research）,因果关系研究（Causal research）和预测性研究（Predictive research）几种类型。 一、文案调查法 文案调查法又称间接调查法，它是利用企业内部和外部现有的各种信息、情报资料，对调查内容进行分析研究的一种调查方法。 1、优点：节省时间、节省费用、保密性强、实施容易 2、缺点：适应性不高、缺乏准确性、时效性差、缺乏可得性 五、网络调查法 网络调查法是指企业利用互联网进行有系统，有计划，有组织地收集，调查，记录，整理，分析与产品、劳务有关的市场信息的一种调查方法。 2、网上调查的实施方式 （1）站点法网 （2）采用电子邮件 （3）网上讨论法 有BBS、newsgroup、网络实时交谈(IRC)、网络会议(Net meeting)等方式。将分散在不同地域的被调查者通过互联网视讯会议功能虚拟地组织起来，在主持人的引导下进行讨论。 （4）搜索引擎法 （5）网上观察法 网上观察法是对网站的访问情况和网民的网上行为进行观察和监测 六、电话访谈法 电话访问的抽样及随机拨号方法 (1）是利用现成的电话黄页簿作为抽样框，借助随机的数字表，然后随机的选取号码进行拨打，或采用分类型、分属性或等距抽样的方法从电话黄页簿中抽取拨打被调查者的号码。 （2）通过有关部门去获取调查对象的号码， 七、邮寄调查法 邮寄调查是一种通过向选取的调查对象邮寄调查问卷，让被访者按问卷填写说明填写并寄回调查问卷的调查方式。 优点：调查面广、调查费用最经济 缺点：回收率低、回收时间长 如何提高邮寄问卷的回收率 是这种调查方式的关键点 1、确定调研目标 为什么要调研？ 需要什么信息？ 怎样得到这些信息？ 进行探索性调查 与决策者探讨 采访有关专家 2、设计调研方案 整个项目各个方面和各个阶段任务的一个通盘的考虑和安排，是整个调研项目的一个框架或蓝图 调研目的与内容 调查对象与范围 调查方法与抽样 质量控制与复