房地产市场观望氛围明显北京夏季房展会略显冷清.docVIP

房地产市场观望氛围明显北京夏季房展会略显冷清6月23日，以“休闲、度假、置业”为主题的2011北京夏季房展会开幕。本次展会吸引了来自北京、天津、河北、山东等国内热点地区以及美国、加拿大、澳大利亚、英国等国家的89个项目参展，其中海外项目有32个，而山东则以18个项目成为国内参展地区之最。与之相比北京本地的参展项目仅有10个，大多数位于五环以外，五环以内的仅有3个。不少项目都陷入“门前冷落鞍马稀”的窘境；多名销售人员“簇拥”一位看房者的现象更是屡见不鲜。本次展会4天内共吸引42080人次参观，意向成交13.9亿元，两项数据均为三年最低值。 进入6月，当几乎所有人都在翘首以盼国家统计局即将公布5月的销售价格数据时，我却格外想看看主要地产上市公司在5月的销售情况，因为我知道5月是地产商重要的时间点，它承接了二季度和半年度的销售变化，是我们判断市场的重要依据。当我花几天时间把主要地产商的销售数据总结出来后，得出一个结论：5月房价同比和环比均上涨，一线城市的涨幅区间在继续收窄，而二、三线城市的价格涨幅更为突出。 几天后，看到国家统计局的数据，与我的判断基本一致。从5月70个大中城市住宅销售价格指数来看，北京、上海、广州、深圳等一线城市房价依然在上涨。其中北京新建住宅价格指数环比上涨0.1％，同比上涨2.1％；上海环比上涨0.2％，同比上涨1.4％；广州环比上涨0.3％，同比上涨5.1％；深圳环比上涨0.4％，同比上涨3.7％。一线城市房价的同比和环比均出现上涨，但涨幅要小于二、三线城市。此外，二手住宅价格环比下滑和持平的分别有23个和11个之多，说明房价在调控下进一步降温，但是降温幅度并不大。 描述完上一段让人有些崩溃的数字后，我想说，市场力量的强大超出很多决策者和专家的想象。近日央行在全国50个城市进行的2万户城镇储户第二季度问卷调查显示：居民对物价满意度偏低，超过七成受访居民感觉期房价过高，同时居民对未来收入增长也不乐观。但有趣的是，尽管74.3％的居民认为当前房价“过高，难以接受”，但预测下半年房价下跌的比例仅为18.9％，而22.2％的居民将房地产投资作为家庭投资首选。 这些数据透露出一个很重要的信息：房地产需求者明知道房价难以接受，房地产仍为投资首选；房地产需求者们明知道房价难以接受，预测房价不降的占绝大多数。居民收入或主动或被动地囤积在房地产领域，而这一现象短期不会有明显改善。 分析完需求端，我们回到供给端。总体而言，作为行业里的翘楚，2011年前五个月房地产上市公司的销售额增速显著高于行业均值，且市场集中度进一步加强，财务状况明显优于非上市类地产企业。尽管如此，但房地产上市公司内部也在发生变化，不同的市场判断形成新的销售格局，从而产生新的竞争格局。以下我们以香港内房股的销售数据作为样本来分析。 以中海外发展和恒大地产为代表的第一集团继续突飞猛进，两者在2010年的销售额均超过500亿元，今年前五个月两家公司的销售势头依旧强劲，销售目标完成率基本过半，而销售同比增速达80％以上。我们估算，中国最大的五家地产企业――万科、中海外发展、保利地产、恒大地产和绿地集团的住宅市场占有率达22％，市场集中度上升显著。 而销售达标率在三成以上的企业，如龙湖地产、碧桂园、雅居乐等公司，定位准确、项目布局良好且营销策略灵活，销售增速快于行业均值，综合实力强，是跨区域运作的优秀代表，其中如龙湖地产也有望跻身第一集团。而销售完成率在三成以下的内房股公司面临较大销售压力，面临预收款不足、市场份额下降和财务风险上升的难题，其降价动力最强。 分析完供、求两端的变化后，我们可以初步得出结论：市场目前仍处于多方角力的阶段。未来几个月房地产价格仍会在高位盘整，三季度以后成交和价格的波动性可能加剧，部分城市房价会出现趋势性的变化。房地产上市公司的股价催化剂也将随之出现。 关键词：行情 在过去的四周里，A股剧烈调整，上证综指破位下行，下跌7.56％。而期内中证地产指数由于前期跌幅较大，估值处于低位，投资人抛售动力不足，期内下跌3.55％，较上一统计期的跌幅已经大为收窄。个股方面，北京城建、新湖中宝、保利地产、万科和金地集团排名居前，其中北京城建、新湖中宝和保利地产获得了正回报，而万科由于突出的销售增长录得较轻微的跌幅，下跌0.74％。而外高桥、嘉凯城、苏宁环球、中华企业和信达地产位列涨幅榜后五位，区域性的地产商，尤其是受调控影响较大的区域地产上市公司的股价受到持续抛售。 关键词：5月销售超预期 5月全国商品房销售面积同比增长18.54％，环比增长10.74％，超出市场预期。1～5月全国商品房累计销售3.29亿平米，同比增长9.08％，其中5月份实现销售面积8034万平方米，同比增