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房地产开发项目施工阶段成本控制摘要：项目施工阶段的成本控制是项目成本全过程控制中极其重要的一个环节和阶段，它与设计阶段的成本控制一起构成房地产开发项目成本控制的两个关键阶段。本文针对施工阶段成本控制的重点内容及控制方法进行探讨。 关键词：施工阶段；成本管控；内容；控制方法 1 引言 工程建设成本的发生主要在工程施工阶段，且项目实施阶段由于施工过程周期长，影响因素多，材料价格波动大，工程现场处理因素都会直接影响工程造价，有效的造价控制可以很好地调节承发包双方的行为和利益，既降低业主的投入成本，增加项目利润，又可以促使承包商规范施工行为。 2 施工阶段成本管控的重点内容 施工阶段是资金投入最大的阶段，是招投标工作的延伸，是合同实施的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的管理。在这一阶段应努力做好以下工作：严格控制工程变更，抓好过程管理，减少工程索赔；及时组织合约交底、加强合同履约跟踪管理；加强价格信息管理，了解市场价格变动；对工程质量、进度、造价进行全面控制；从技术、经济方面采取措施控制工程造价；控制建设工程价款的结算工作。 房地产开发项目建安成本控制主要从固定成本和可变成本两方面进行控制。通过对东方高尔夫别墅及公寓已开发项目建安成本现场管控的得失，并结合行业情况进行分析总结，现场成本管控的重点如下： 2.1 固定成本控制方面 承包单位是否严格按照合同约定、设计图纸、合同工程量清单进行施工是固定成本控制的重要内容。一些承包单位为了获取最大经济利益，不严格履行合同约定，想方设法偷工减料，设备材料以次充好，更换材料品牌，增加主材价差，从而影响建设项目工程质量及品质，增加项目后期维护成本。 2.2 可变成本控制方面 该部分现场成本管控的重点内容包括暂定项目、洽商变更及现场签证、合同外项目等。由于该部分成本为可变成本，成本控制存在不确定性和风险。由于建筑市场竞争激烈，一些承包商为了获得工程任务，采取低价中标高价索赔的策略，索赔通常会把突破口选择在可变成本方面，具体体现在以下两个方面： （1）暂定项目（暂定金额、暂定供应单价、暂定数量）及合同外项目。由于暂定项目在合同价中属于可调部分，承包商会抓住这个机会向建设单位进行高报价，如公共部分精装修、钢筋及电缆价格调整等。 （2）洽商变更及现场签证。由于施工设计图纸的缺陷、市场营销需求的调整及工程本身的特点，洽商变更及现场签证的发生是难以避免的，承包商通常会想方设法进行索赔。主要体现在：①故意夸大洽商变更事实。如有的洽商变更内容应属于技术变更或细部调整，甚至仅是对原设计要求进一步解释，这些变更内容对造价影响很小或者根本没有影响，承包商会充分利用机会进行索赔。若成本管理人员不能深入现场实际了解事情真相.将不利于现场成本的有效控制;②同一变更内容多次签认。在成本管控过程中，有时候会遇到若干份变更通知实质上都是涉及同一项内容，承包商通过多次报价，利用时间差，企图蒙混过关。若我们不能掌握现场第一手资料，将会对变更审核带来很大难度;③存在洽商变更指令不完全实施或根本不实施的情况。洽商变更指令发出后，若工程师不加强现场监督管理，承包商有时存在侥幸心理.对洽商变更指令不完全实施或根本不实施。 3 施工阶段成本管控的主要方法 作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，计算各项变更对总造价的影响，尽量减少工程变更。从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，减少不必要的工程费用支出，避免投资失控。 施工阶段工程造价管理的主要任务是通过工程变更费用控制、预防并处理好费用索赔、挖掘节约工程造价潜力等来节约开发成本。该阶段造价管理应从组织、经济、技术和合同等多个方面采取措施。本文通过东方高尔夫别墅及公寓实际施工案例，分析施工阶段成本管控所采取的措施： 3.1 及时组织合约交底、加强合同履约跟踪管理 （1）合约交底。工程项目合约签订后，为保证总包合同、各分包合同顺利执行，加深对主要合同条款的理解和认识，有必要向项目部、监理单位进行合约交底，说明工程的承包范围、承包方式、合同条件、合同单价及总价、暂定金额项目、暂定供应单价项目.以及合同执行过程中可能出现的索赔事项及注意事项。 （2）加强合同履约跟踪管理。为了及时掌握合约履行情况，应随时深入现场了解工程进展情况，参加项目部重大会议，跟踪项目合约执行情况，及时发现问题和偏差，并做好现场记录及相关证据资料的收集，同时对发现的问题和偏差及时向相关领导汇报.协同相关责任人落实解决方案。 3.2 配合项目部加强监督及跟踪 加强现场监督及跟踪管理，积极配合项目部监督施工单位严格按照合同及设计图纸施工，及时发现施工单位未按设计要求施工的