房地产股面临新方向选择.docVIP

房地产股面临新方向选择过去一个月,内地和香港上市的内地房产股处于横盘整固的阶段。期内,中证地产指数微跌1.7%至3454点,恒生地产指数则下跌1.8%至26942点,过去一个月两地市场对地产股的判断保持一致。在经历了6～7月间的快速反弹后,房地产股面临新的方向选择。向上,还是向下,是个问题。问题的钥匙在于:房屋销售额是否有效放大,房屋价格能否实质下跌。两点归结到一个问题:房价能否下跌? 宏观调控下的房地产市场正散发着难以捉摸的气息。继6月住宅价格环比下降0.1%后,7月全国住宅价格环比持平,而8月的市场却开始逐步回暖。最新数据显示,上海市商品住宅成交面积连续三周维持在17万平方米左右,全市商品住宅成交均价为21333元/平方米,突破2.1万元大关。同时,8月最后一周,北京、深圳等地的成交量也明显复苏,房价调控似乎正面J临岌岌可危的局面。而李克强副总理在8月已经连续两次强调了楼市调控将进行到底的信息,发改委绐全国人大的工作汇报中也承认部分大中城市的住房价格仍然过高,调控房地产市场的工作依然繁重。 在我们看来,调控以来的前五个月,房价处于“被下跌”阶段,即这几个月全国房价为了顺应中央调控房价的政策,而做了个降价的姿态而已。说白了,是给中央政府面子。降房价的主体一地产商钱包鼓鼓,根本毫无动力去做这个损己利人的事情,除非他们真的缺钱。 上周以来,上市房企的半年业绩报表相继出炉,除了绿城、世茂等定位高端的房企似乎受调控影响较大之外,大多数房企的半年业绩都录得了增长,销售业绩、赢利。现金等方面都无可挑剔,唯一的弱点可能就是平均销售完成率偏低。下半年,房企的主要工作是加大供应面积,力争完成全年销售目标。上海复地表示,下半年将新增140万至148万平方米可销售面积,以实现保证供应,确保加快资金的回笼。而首创也透露,下半年会有超过100万平方米的项目推出。至于世茂房地产,早在调控出台之时就及时调整了上半年的推盘计划,将部分项目的推盘计划延后,大量的项目将集中在传统的“金九银十”之时推出。 中报基本反映了地产商的两个经营特征:一、多数地产商财务状况尚可;二、下半年的房屋供应量将大幅增加。地产商在加大供应量的层面上是与中央调控政策相一致的。中央降房价的两个方向是:在保证大地产商不破产的基础上迫使地产商降价让利。加大住宅(尤其是保障性住房)供应量以缓解前些年出现的供不应求状况。中央政府正在做的四件事―加大保障性住房的建设、银监会出台“三个办法一个指引”严控贷款流向、住建部加强对预售收入监管以及清理闲置土地,也正是上述两个调控主线的体现。 我们预计,这四个政策的共振将出现在四季度,其造成的具体影响是两方面的:一是增加了市场上住房的供应量。真正影响市场价格的力量是供求关系,供应量的增加直接影响市场价格。二是加剧了房地产商资金的紧张程度。开发商降价的前提是企业资金紧张,没有钱了,企业的资金链条紧张比任何导致降价的因素压力都大。 房地产调控进入攻关阶段,房价依然坚挺,成交量却悄然回升。但如果中央政府能够坚持沿两条调控主线走下去,并将政策落到实处,年内全国主要城市的房价主动下调是值得期待的。 行情 8月香港恒生地产指数呈现震荡回落的态势,期内下跌1.8%至26942点。中海外发展、方兴地产、合景泰富、北辰实业和碧桂园排名涨幅前五位,雅居乐地产、绿城中国、合生创展、世茂房地产和恒盛地产则排名居后。在经历6―7月的快速反弹后,8月香港内房股走势疲弱,整体呈下跌走势。 尽管内房股整体下跌,但从跌幅大小仍可反映出目前市场对个股的偏好。跌幅较小的前五名内房股公司包括国企蓝筹地产(中海外发展、方兴地产和北辰实业)和弱势中销售表现突出的民营地产公司(合景泰富和碧桂园)。跌幅较大的内房股公司中,绿城中国和合生创展位列其中,销售额低于预期以及财务状况有所吃紧影响了投资者对其估值判断。近期合生创展明确了其“弃速度、保利润”的新发展策略后,有利于其佶值回升。 转型 当走过中国房地产发展的黄金十年时,很多地产商开始考虑策略转型和持续增长的问题。目前合生创展和华润置地已走在转型之路上。近年由于管理层调整和战略转型,合生创展已退出销售额第一集团。上半年公司仅完成合约销售额60亿元,排名“广东五虎”末席。根据管理层表述,合生创展正在由追求速度和规模型的公司转变为追求品质和效益的公司,利润率较高的高端住宅和商业地产将是公司的发展方向。作为老牌蓝筹地产,华润置地开始将其资源更多地投向商业地产,在全国的中心城市复制其综合商业地产项目――“万象城”是其今后的重要发展策略。在21世纪第二个十年里,赢利能力、赢利增长和股东回报将是更多地产企业考虑的问题。 保障性住房 尽管保障性住房政策几年前就已提出,但对执行的