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房地产开发中造价控制探析摘 要:房地产建设项目的造价控制贯穿于项目的全过程, 即项目规划决策阶段、项目设计阶段、项目实施阶段和竣工阶段。 本文从三个大的方面谈了房地产项目开发的工程造价控制, 这三个方面相辅相成,缺一不可,对于具体的工程可以有所重。 关键词:房地产开发;工程造价;造价控制 长期以来,我国把控制工程造价的主要精力放在施工阶段-审核施工图预算、合理结算建安工程价款,这样做尽管也有效果,但毕竟是“亡羊补牢”、事倍功半。随着工程项目管理研究的不断深入,以及我国建设管理体制改革的不断深化,及其参与国际惯例组织工程建设的需要。近几年,我国逐渐引进了一些先进的管理模式和造价控制方法,分别在工程项目的各个阶段使用,取得了一定的效果。本文从决策、设计、实施三个阶段进行探讨。 1 规划决策阶段工程造价的控制 决策阶段各项技术经济决策对该项目的工程造价有很大影响, 特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺评选、设备选用等。该阶段控制造价的主要手段是在广泛调查和分析开发项目可行性的基础上编制合理真实的投资估算。 1.1 编写可行性研究报告 可行性研究报告是决策的重要依据, 做好可行性研究报告的关键是做好市场调研,开发的项目是否有相应的消费群体,深入了解开发项目所定位的业主们的需要,要确保项目是适应发展要求的;做好效益研究,从投入、产出入手,解决项目在经济上的“合理性”问题。既要符合所在城市的规划要求,又要满足使用功能,既要考虑功能分区和建筑物的间距要求,又要考虑最大限度地节约用地,尽量做到布置紧凑合理,充分利用地形地貌,降低地皮费用。可行性研究的深度要规范化和标准化,研究报告要确保真实性和科学性。 1.2 编制投资估算 在投资估算中, 设计人员应从工程规模和项目内容上真实反映设计意图、工程内容, 费用构成应齐全、合理,确保估算质量。 主要工艺要进行多方案比较,设计方案不仅要技术上可行, 而且经济上更应合理。所以工程经济人员从建设方案的优选开始,就应该渗透到设计的全过程中去,按照工程造价管理的原则,合理预测投资估算中各种动态因素的变化,尽可能打足投资不留缺口,这是编制投资估算工作的关键,也是下阶段的重要依据。 2 设计阶段工程造价的控制 工程设计是房地产建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程,是工程建设的灵魂,是处理技术与经济关系的关键性环节,是确定与控制工程造价的重点阶段。 2.1 优化设计方案 专家指出,虽然设计费用占工程总投资的比例很小(1%～2% ),但它对工程造价的影响程度达到75%。搞好工程设计阶段的造价控制是有效控制工程成本的关键,重施工、轻设计的观念必须克服,控制工程费用应从设计抓起。因此,建设单位在审查设计单位的设计时,要重视设计方案的优化,采用先进的技术方案和成熟的新技术、新工艺、新材料。 2.2 技术设计和施工图设计阶段的造价控制 控制概算不超过投资估算,主要对工程的设备、材质控制,实行设计招标,增加竞争意识,降低成本。 a.单体在结构、建筑设计和布局上一定要合理,如桩距、柱网、框架梁的布置、板的布置等,并能够满足建筑分隔上的使用功能。 b.在单体建筑中,各种材料、设备的选用要适当。例如在围护结构材料的选取上:加气混凝土砌块(其100mm 厚墙体容重约为730 kg/m?3),目前普遍应用于高层、小高层和多层框架结构的内外隔墙;如果在设计中选用重量更轻,且日益推广的新型建筑材料如空心石膏砌块(其100mm 厚墙体容重约为700kg/m?3),总荷载就会减少很多,从而使梁、柱的截面、配筋减少,传至基础的荷载也将减小,可节约混凝土及钢筋用量,降低上部结构及基础的造价。在材料的选用上, 一定要从质量和价格上进行比较。 例如在设计中根据开发项目所处的地段、面向的客户、预算房价的多少以及开发的利润来最终决定选用外装饰材料、室内装饰材料、防水材料、门窗材料、水电材料及设备。 c.在单体建筑设计中,注重基础与地基处理方案的选择。一般情况下地基与基础的工程造价约占工程总价的15%～20%,此项费用较难控制,因为地质条件千变万化,因此选定方案非常重要。基础方案决定于地质勘察情况、荷载大小,其选择原则是在保证满足工程需要的前提下尽量选择造价低的形式。例如对于地质不够好的地段必须要采用桩基时,就可以考虑选择造价相对较低的人工挖孔桩。 d.在单体设计上,要控制整栋建筑的配筋率,当然各种结构和单体的配筋率大小不等,但总体平均值大致如下:多层砖混结构约20 kg/m?2;多层、小高层的框架结构约30～45 kg/m?2;高层框剪结构约50～70 kg/m?2。单体配筋率计算后,与以上指标进行比较,如配筋率超过以上指标,则结构