浅谈城市房屋拆迁评估中存在问题及对策.docVIP

浅谈城市房屋拆迁评估中存在问题及对策随着城市化进程的加快，伴随大规模城市扩张和旧城改造，城市房屋拆迁的工作量也在不断加大，各种因房屋拆迁引发的矛盾和纠纷也越来越多。拆迁难，已是许多城市的热点话题之一，甚至已成为制约城市发展的瓶颈。而如何协调城市发展与群众利益这个矛盾，成为各级政府面对且必须解决的问题。城市房屋拆迁的核心内容就是补偿安置，补偿安置的基础和依据是被拆迁房屋价格的评估。国务院2001年06月13日发布的305号令《城市房屋拆迁管理条例》明确规定城市房屋拆迁“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素。以房地产市场评估价确定。”因此，被拆迁房屋价格的评估是矛盾产生的关键。 长期以来，虽然《城市房地产管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》对房产评估的技术标准作了明确的规定，但在旧城改造过程中，补偿额度一般是由拆迁人单方面确定，或由政府下文的方式确定房屋拆迁安置标准，或由拆迁部门确定补偿标准，被拆迁方始终处于一种弱势状态。由于评估标准极不透明公开，加上利益的不对等，诱发的矛盾和纠纷越来越多。2003年12月1日建设部下发的《城市房屋拆迁估价指导意见》。使得拆迁人与被拆迁人站在了平等协商的地位上，它在规范拆迁估价行为和保护被拆迁人方面作了一定努力，明确规定估价机构由拆迁人和被拆迁人共同确定，部分赔偿项目可以协商决定，为当事双方提供了平等谈判的契机，同时对拆迁估价的定义及估价要求也作出了比较明确的诠释。随着的下发，拆迁当事人纷纷委托估价机构进行评估。这虽然在一定程度上成为了估价机构新的利润增长点，但由于拆迁评估的特殊性，评估过程中常会碰到较多的难点及问题，解决得不好，可能导致评估结果得不到认可，甚至会卷入纠纷的漩涡成为诉讼被告。 一、城市房屋拆迁评估中遇到的难点 (一)查勘进门难。拆迁工作大部分涉及的是城市的旧城区，而多数在旧城区居住的住户无固定生活来源，这部分住户的房屋在拆迁前是能够勉强居住、维持基本的生存条件的。但如果拆迁，同区域被拆迁后新建商品房的售价往往都比较高，令被拆迁户难以支付(即使是等价交换安置补偿，其获得的补偿款仍与市场商品房价格差异较大)，而如果重新获得相同的旧房居住，被拆迁户在拆迁中并没有受益。相反可能还会造成诸多的生活不便(例如：搬迁、孩子上学不便等等)。因此造成对拆迁评估不理解、不支持、不配合态度，要么借口工作忙出差在外，要么安排老人阻拦门前，有的甚至谩骂、围攻评估人员。因此。评估人员很难进门查勘。 (二)细部调查难。被拆迁的房屋一般都是年代久远、维修较差且不太规则的。现场查勘调查就有了难度。首先是房屋装修方面。房屋装修涉及的细部有很多，装修的样子也是多样的，有包一面门的，有零星贴瓷砖的，有杂木当木地板的等等。每一项都要记载清楚，还要得到被拆迁人的认同，难度很大。其次是房屋结构方面，有的一楼是砖混结构二楼却是砖木结构，有的土木结构的房屋一面却是砖墙等，市场可比实例很少，调查起来也就很困难了。 (三)测算分析难。由于被拆迁房屋市场资料收集困难，因而在装饰材料价格、特殊房产现时价格等方面要花费大量的精力，估价机构必须根据查勘的情况谨慎确定成新、朝向、楼层等增减系数，选择适当的评估方法，选定合理的比较实例进行测算。一般的拆迁评估要进行2-3次试算，复杂的甚至要5-6次试算，另外地方上的拆迁实施办法有时与国家法律法规有冲突，估价机构就很难执行。大面积多户拆迁的，每一栋楼之间、户与户之间都需要进行合理的平衡分析，既要保证合法合规，又要反映差别，这样就加大了测算难度。 (四)答疑解释难。拆迁评估由于受各种因素影响。评估结果难免会出现一些误差。同时由于拆迁评估直接关系到拆迁人和被拆迁人的切身利益，因此很容易引发质疑，但由于拆迁人和被拆迁人所处立场及对拆迁评估认识的不同，有些问题很难做出令拆迁人和被拆迁人认同的解释。另外还有部分被拆迁人认为估价机构和拆迁人相“勾结”。常常借质疑之机。对评估人员大肆谩骂、甚至动手打人，严重影响拆迁评估的正常进行。 (五)合理收费难。首先由于许多拆迁是市政、基础设施等项目，受政府干预，评估收费会大大降低；另外一些拆迁人将估价机构当做“枪手”，利用估价机构出具的评估报告去吓唬被拆迁人，一旦达到目的，便将估价机构甩掉，拒绝支付评估费用。 二、城市房屋拆迁评估中存在的问题 (一)估价对象复杂，估价方法选择较为困难。相对于其他目的的估价，拆迁评估的对象较为复杂，一个拆迁项目往往包括住宅、店面、办公楼、车库、仓库等不同的物业类型，同时，一次估价中还会面对大量的房屋。少则一、二栋，多则成片乃至一个小区，面对的是众多的业主。因此在估价方法的选择上较为困难。由于受地区信息的限制，使用同一种估价方法几乎不可能，但使用不同的估价方法又会让房屋